总的来说，2007年海口楼市商品房的供应趋于稳定，价格将持续上涨。我还是坚持这样的看法，2010年前后，海口商品房的均价将达到4000-4500元/平方米。

　　“阳光海口，娱乐之都”是海口楼市发展的方向

　　海口楼市可持续发展，不在于有多少人来买房，而是谁来买房。毕竟海口是一个旅游城市，不能简单以人口基数增加来衡量这个城市的发展。

　　深圳2002年人口是400多万，到06年人口已增长到1000万。如果海口也按此速度发展，吸引大批人士到海口买房居住，将出现：一、人口增长过快，将令到海口人口拥挤，自然环境资源的优势将丧失，旅游城市的卖点不再；二、常住人口的消费力不能显著增加市政收入，游客的消费对一个旅游城市来说才是最重要的；三、市政配套需跟上人口发展变化。比如，外地人到海口买房养老，政府需要增加不断增加医疗、生活等相关配套的投入，而卖房子收的钱是一次性的。就目前海口的房价，卖土地的收入和卖房子的税收相对于市政配套投入确实是得不偿失。因此，海口不应更多吸纳常住人口。另，按人均25平方米的小康水平，海口已迈入小康行列，居民的居住问题并不是海口房地产业的主要矛盾。

　　从上述情况，我们不难理解，市政府目前提出“阳光海口，娱乐之都”的方向是正确的。发展商业性地产和娱乐性度假地产应是未来海口地产发展的主要方向，通过开发此类型的地产，提供大量酒店和娱乐性度假场所，确立海口国内“娱乐之都”的地位，使海南多一个城市口岸，游客去三亚旅游、在海口娱乐，进而增加游客到海口的娱乐的人次，而不是常住人口的人数，这其中产生的的巨大消费力是难以估量的。拉斯维加斯、澳门等都是明显的娱乐性城市。

　　海口将成为有钱人的天堂

　　首先，有必要论述一下为什么宏观调控下房价反而上涨的原因。我们知道，房价构成是由以下几方面因素组成的：资源(自然资源、城市配套资源)＋土地成本＋开发建设成本＋管理销售成本＋税收＋小区配套成本＋利润。北京、上海、广州、深圳、杭州等城市，都有他们的城市共性，即集中了全国最好的城市市政设施，拥有全国最好的资源，吸引了全国最有钱的人往他们那跑，如，山西有钱人选择在北京买房，让孩子接受最好的教育。房价在这种情况下不可能不涨，而且越调越涨。

　　海口，自然环境资源是优势，资源是有限的，但购房的人只会越来越多，海口的房价同样调不下来，这是判断海口房价还会继续上升的一个重要依据。

　　其次，房价是个综合的问题。拿中国教育问题来说，教育问题是造成贫富差距拉大的根本原因之一。中国的六年基础教育是成功的，但更高级教育(小学三年级后、初中、高中、大学等)出现问题，学的东西与工作不相关，学生应变能力不够。从这个角度来说，学校不仅要教给学生知识，更应该教他们一种谋生的方式，适应商业化社会的竞争生存。

　　有钱人的孩子在接受中国成功的基础教育的同时，有选择地接受西方思维方式教育，其社会应变能力更强；在国内大多数的学校，一个班往往集中了六七十个人，难以保证教学质量，相比之下，西方国家往往一个老师带几个学生，孰高孰低，不言自明。教育质量的差异导致个人素质和能力相差甚远，贫富差距进一步拉大，购买力的差距就越发明显。

　　随着贫富差距再一次拉大，政府需要花更多精力解决居住的问题，包袱将更大，因此必须通过提升购买力(提高全民素质，提升思维能力，提升创造能力和盈利能力，缩小贫富差距)来解决住房问题，而不是靠打压房价来解决，否则就是变相制造“懒人”了。

　　聚集最有购买力的消费者，是资源性城市的主要发展方向，是支撑房价上涨的因素和趋势。海口是(自然)资源性城市的典型，应发展商业、休闲、娱乐、度假型地产，吸引更多游客进入，而非一次性消费(买房)。海口的资源优势势必带来价值的提升，资源越卖越少，买的人越来越多，并促使价格上涨。未来稀缺资源房产开发应注重品质、使用性功能的变化，个性化的产品将带来价值的再次提升。

　　海口将成为只有有钱人才住得进的地方，而向往这个地方的大部分人群，可选择度假等方式，并为海口这个城市带来可持续、巨大的消费力。

　　一句话，海口是有钱人的居住天堂、大众度假休闲娱乐的城市。

　　这里，我建议大家多关注城乡结合部的房产，随着城乡结合部进入市中心，市政配套跟上，价值将很快在价格中体现出来，这类的房产未来有较大的提升空间。比如，经典阳光代理的“绿谷康都”一经推出就售出不少，就是因为人们看好项目未来有很大的提升空间。

　　蔡志喆个人档案

　　蔡志喆深圳知名地产专业人士，1993年开始从事地产行业，先后在多家著名地产公司担任重要职务，目前任深圳市经典阳光置业发展有限公司总经理、海口市房地产协会会员、海口市形势分析专家组成员，已在海口、合肥、武汉等地成立分支机构。他在深圳及国内其他城市有着多年操盘经验，曾经主导或参与操作的房地产项目近四十个，其中主要包括：

　　深圳项目：汇展阁/龙珠花园/国都高尔夫花园/京隆苑/棕榈泉别墅/一辉花园/深圳东海花园一期/爵士大厦/枫丹雅苑/世贸广场/名士阁/吉信大厦/布吉中心广场/汇景豪苑/帝廷峰/鸿展广场等；其他项目：北京嘉润园/昆明福林广场/贵阳在水一方/萧山开元旅业/淮南商贸广场/武汉高尔夫城市花园(60万平方米)/合肥华源国际城/合肥东海花园(48万平方米)/海口世贸雅苑(22万平方米)/海口黄金海岸花园/三亚世嘉海景公寓/海口都市森林/海口丽晶海景/海口绿谷康都/新疆鸿福商业广场(4万平方米)等等

　　曾在媒体发表过的作品名称：A.2003年5月海南日报发表《非典对海口市房地产市场的影响》B.2003年6月《商旅报》发表《如何提高房地产从业人员的水平》C.2003年8月《海南日报》发表《海南楼市大预言》D.2004年7月《商旅报》发表《海口未来二年楼价走势》……媒体对本人的相关报道：近期媒体报导有：A.2005年3月海口电视台《黄金地产》栏目长期专访B.2005年7月海南电视台《住在海南》栏目长期专访C.海南电台房产频道专访……

　　(深圳市经典阳光置业发展有限公司总经理蔡志喆特约撰稿)

　　来源：海南在线-海南房产