如果用一个词来概括2006年的房地产，恐怕非"调控"二字莫属，在过去一年，伴随房地产行业的，除了形形色色的争论，就是接二连三的宏观调控政策，尤其"新开工项目，90平方米以下户型占70%比例"这条口气严厉的国六条，让各地方政府和开发商无不倒吸一口冷气，在娇阳似火的六月提前感受到隆冬的气息，也正是这一条，老百姓仿佛看到了房价下跌的希望，年底的新房梦似乎变得触手可及起来。

　　年底说到就到，各媒体的房产广告一如既往的热闹起来，人们轻易地从媒体的报道和政府的统计信息中得知，房地产的价格不仅没有下降，反倒增长。房价，与老百姓的愿望再次相违。

　　而开发商呢，在过去一年也不容易。在无数讨伐声浪中低调做人，既要应付政府的调控政策，又要解决日益缩紧的资金问题，同时还要争取房子"升值"，好不容易挨到年底"黄金季节"，原本希望趁此良机大卖一把，但冷清堪比萧瑟西风的售楼大厅，预示着房地产的隆冬季节已被判处无期。

　　2006年--是房地产"调控年"，更是"事与愿违"年，无论是对消费者，投资商还是开发商而言，没有真正的赢家。这个市场，既没有让开发商的日子好过，也没有让所谓卖方市场的消费者遂意。而在一种对抗的气氛郁闷谢幕了。

　　2007年，海南的房地产市场会有什么变化和走势，除了房价的升降之外，这个市场会有更多令人关注的话题吗？本文也试作一番展望：

　　一、市场进一步成熟，但短期内恐难再现牛市。

　　成熟市场的重要特征就是，产品供应充足，品种丰富，价格差距拉大，消费趋向于理性。例如汽车市场，有上百万的豪华房车，也有数万元的代步工具，市场波动程度越来越小，无论生产商还是消费者已整体趋向理性。房地产也将逐步遵循这一个规律。

　　受多种因素影响，2007年海口房地产市场走势将逐步呈现为两个极为清晰的方向，即一是高价房继续走高，高档化、高价化、私密化仍将是市场追捧和热卖的最大亮点。而另一方面，与之相反的却是中低档房市场走势将趋缓，甚至不排除有稳中趋降的可能。

　　对比同属华南地区的深圳、广州等城市的房产市场，以及同属沿海地区的大连、青岛、厦门等地的房产市场，海口房产市场最大的不足是岛屿经济明显，除自身经济发展不足，人口资源缺乏以外，其资金吸纳能力与人口吸纳能力在全国同类城市中处于较低水平，甚至比不上一些二类城市。虽然有着全国最优美且独一无二的自然资源，但从长期来看，仍缺乏吸引中小投资者相关要素，而且此一因素短时间内很难得到根本性的改变。这也是海口中低档房的销售比重远不如内地同类城市的重要原因。

　　而有着高档化、高价化、私密化的高端房地产市场，其度假因素和休闲因素超过了投资因素，在高端人群中，依靠海南独特的资源与环境，其反而具有良好的销售前景。更何况，海口目前的高端房产，做工一流、环境一流、品质一流，放在上海、北京、广州却是经济适用房的价格，这样的落差，更凸现出海口高端房产良好销售前景。

　　二、楼市回归产品本身，走势两极分化

　　目前，房地产有一个非常荒谬的现象就是唯均价论。用均价来代表房地产的走势，其实是用整体的概念代替了个体的差异。很多问题被蒙蔽了。

　　高端房产涨价是必然趋势，但中低房子的降价也将成为趋势，消费心态的理性、产品供应的充足以及楼盘品质的差异拉大。使房地产从只看均价的整体泡末中逐步回归到个体项目的价值上。好的房子，是天赋、资源、智慧、努力的综合体，是稀缺产品，永远具备升值潜力，而一般乃至有瑕疵的产品，对岛外消费者的吸引力有限，只能在本地有限的市场蛋糕中求一杯羹，在需求只能达到1/3供应量的残酷压力下，中低档房产危机重重，价格下调也是必然的选择。

　　三、大型旅游地产项目陆续登场，大盘引导市场

　　从2004年开始，海口通过城市经营、城市规划和地价调整，使整个城市的地产开发进入一个新阶段。通过政府的积极引导，整体开发，成片打造已经成为海口房地产市场的主流和风向。继香港新世界地产的美丽沙项目、天津万隆的新埠岛项目之后，海甸溪两岸的改造开发以及老机场项目等陆续启动，大地产大格局大投资已经成为海口城市开发潮流，并将逐步改写海口房产格局，优化海口房地产产品结构，引领海口房产在资源利用最大化的基础上，提升整个市场的产品水平和消费水平。

　　四、海口的别墅将引来大机遇

　　未来，海口最有前景的房产类型是别墅项目，作为高端房产的风向标和引导者，别墅项目将极有可能在2007年成为市场焦点。目前，海口最好的别墅项目，基本集中在西海岸，西海岸作为海口滨海地产的第一板块，经过多年开发和投资建设，已经集运动、休闲、健康、公园、滨海多种概念于一身，气质尊贵、资源独特，初步具备了成为中国富人区的基础。笔者曾接触过一位广东某大企业的老板，他告诉笔者，为了买一个滨海别墅，他曾经走遍全国的滨海城市，但综合比较之后，他认为海口西海岸的别墅性价比最高，未来的升值潜力最大，相信随着西海岸建设的完善，这位购房者的观点将会得到更多人的认同。而在2006年，国家已经叫停别墅项目的批建，拥有优质滨海资源的海口西海岸别墅项目，在2007年很可能会成为中国高端房产的重要市场，升值幅度会超过以往。

　　综论海口2007年房地产，房产类型将呈现多样化，消费市场经过这两年的积累和观望，会逐步回归理性，市场两极化将越发明显和清晰，高档滨海楼盘可能会展示一波强劲的上升势头，而中低档房产可能会向下突围，市场出现多种不同的选择，整个市场将会表现出理性和有序的发展势头。

　　(何中光)

　　来源：搜房网