“第二套房”如何界定，“房贷新政”执行细则陆续出炉。江苏商报全面采访各家银行之后发现，由于央行在新政解释方面概念较模糊，各行对“第二套房”的认定有很大分歧。其焦点集中于：房贷还清之后再贷款购买的住房，究竟算不算“第二套”

　　国庆之后，各家银行对房贷新政策的执行细则纷纷跟进出炉。

　　接受记者采访时，所有银行都表示，将严格执行监管部门的相关规定，即对申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍，而且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高。

　　但在如何界定第二套住房、购买第二套以上住房首付比例等一些具体细节问题时，各家银行则出现了比较明显的分歧。

　　江苏商报在全面采访各家银行之后，为读者详细解释第二套房如何界定。

　　判断全靠征信系统

　　A消息来源：央行、银监会

　　国庆前，央行和银监会共同宣布调整商业性房地产信贷政策，提高了第二套(含)以上住房贷款的首付款比例和利率水平。按照地产信贷新政，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，首付款比例不得低于40%，利率不得低于央行基准利率的1.1倍(而此前大多执行85%的优惠利率)。无疑，对第二套住房的成功认定将成为此次房贷新政是否能够落实的关键所在。

　　“可以明确的是，央行征信系统完全可以查到贷款人是否贷款买过房，成功认定‘首套自住房’和‘第二套(含)以上住房’。”央行副行长、上海总部主任苏宁近日在上海表示。

　　央行表示，商业银行在接受个人住房贷款申请后，应及时通过个人信用信息基础数据库对借款人信用状况予以查询，贷款申请批准后再将相关信息及时录入该数据库，以此确保对“首套自住房”和“第二套(含)以上住房”的认定。央行称，必须加强房地产信贷征信管理，让商业银行充分利用央行信贷征信系统，加强贷前审查，有效防范房地产贷款风险。

　　然而，市场仍然对央行征信系统是否可以胜任这一繁杂任务备感质疑。苏宁表示，央行征信系统完全可以成功认定第二套房，“我们拥有覆盖全国的数据库，只要贷款人曾经买过第二套房，将完全在这个系统中如实反映出来”，“我们所说的第二套是说针对所有银行购买的第二套，绝对不会出现贷款人在工行买‘第一套’，又成功在中行再买一个‘第一套’的说法”。

　　但央行的这一说法，在各银行执行的时候，发生了很大的分歧。

　　B判定第二套，银行有分歧

　　消息来源：工商银行、建设银行、招商银行、兴业银行、深圳发展银行

　　根据中国银监会和央行的相关说明，“首套自住房”是指借款人第一次利用贷款所购买的用于自住的房屋。“第二套(含)以上住房”是指借款人利用贷款所购买的首套自住房以外的其他住房，根据字面理解，即使客户已经还清了房贷，如果想要贷款，仍须按照第二套住房利率标准执行房贷政策。

　　工商银行江苏省分行的相关人士在接受记者采访时表示，将完全按照这一标准执行，即便是已还清房贷的客户，首付比例仍将按照40%执行，并实行利率110%的上浮。

　　由于央行征信系统于2004年推出，因此工行相关人士表示，2004年之前还清了房贷的居民将不受这一限制，“但只要在征信系统中留下了贷款记录，无论还清与否，都算第二套住房。”

　　而房贷市场份额较大的建设银行则拒绝对此问题做出回答，但记者从其他途径了解到，建行关于第二套住房的判定标准与工行类似，即只要留下贷款买房记录，无论还清与否，都算第二套住房。

　　相对工行和建行的标准，更多的银行选择了按照贷款余额来评判是否第二套住房。比如，招行、兴业、深发展，这些银行在第二套住房界定则和工行、建行区别较大。深圳发展银行南京分行零售部总经理助理曹军透露，昨天已经收到总行的房贷新政实施细则，并从即日起执行。凡是贷款买了第一套房，只要贷款还清，再买第二套房，依然可以享受首付20%，利率下浮15%的优惠。而如果贷款尚未还清，再买第二套房则实行贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率上浮10%的规定。

　　招行、兴业、深发展等多家银行相关人士认为，这样的标准也比“一刀切”来得更加人性化，而且也能更加符合一部分人的实际情况。“如果市民把以前购买的住房卖掉了，再买一套新房用来改善居住条件，那么用第二套住房的标准对其发放贷款就显得很不公平，而且没有贷款余额的这些客户的资信都比较好，银行也不愿意流失掉这部分资源。”南京多家银行相关人士如此解释该行的房贷政策。

　　C夫妻分别买，无法判定

　　消息来源：工商银行、招商银行、深圳发展银行、兴业银行

　　根据工商银行给记者提供的文件，在评判第二套住房时，一切以征信系统中显示的借款人为准，即夫妻双方中如果以一人的名义买房，其配偶再买房仍可享受到第一套住房的优惠政策。

　　而招商银行相关人士在接受记者采访时也持同观点，“央行的相关条例并没有关于贷款人是以个人还是家庭为单位的详细规定，如果夫妻分别买房，银行将根据其个人经济状况来判断还款能力，如果购房人收入高，还款能力强的话，完全可以享受到二成首付以及15%的利率下浮。”

　　据曹军透露，总行的通知中没有具体表述，只是称“以央行、银监会的相关规定为准”。事实上，央行与银监会的《通知》关于“第二套房”的界定也十分模糊。夫妻、父母子女、兄弟姐妹是否被视为同一借款人，还未有定论。因此，该行现在执行的也是与上述两家银行一样的标准。

　　而兴业银行南京分行也是执行一样的标准。

　　D买第三套首付提高

　　消息来源：中国银行、招商银行、兴业银行、深圳发展银行

　　根据央行和银监会的通知：贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高，具体提高幅度由商业银行根据贷款风险管理相关原则自主确定。而记者从南京几家银行了解到，对于第三套住房的首付和利率标准，也存在着不少差异。

　　中行江苏省分行人士告诉记者，为了抑制炒房，将对第二套住房采取40%的首付，第三套住房采取50%首付标准，依此类推，而贷款利率也将相应提高，“第三套住房的贷款利率会上浮15%。”

　　而招行南京分行则对第三套住房首付提高的标准稍微宽松，第三套住房首付按照45%收取，第四套住房才需缴纳50%的首付，但在贷款利率上，该人士表示，将按照第三套住房15%，第四套20%依次上浮，如果购房人贷款购买多套住房的话，利率将非常高。

　　兴业银行南京分行则更加大开绿灯。“第三套、第四套房贷款目前都是按照第二套房贷款政策执行”该行有关人士明确表示。

　　据曹军则表示，对于第三套住房首付问题，该行还在研究之中。

　　E低收入买高价房，首付更高

　　消息来源：招商银行、另一股份制银行

　　“即使是第一套住房，如果贷款人购买的房价较高，可能将面临的是50%，甚至更高的首付。”某股份制银行相关人士这样对记者表示。而这也成了各家银行普遍的做法。

　　根据人民银行和银监会的规定，借款人偿还住房贷款的月支出不得高于其月收入的50%，因此银行人士在解读这条政策的时候都表示，贷款买房要量力而行。

　　“如果购房人买房时月供过高，将增大还款的风险”，招商银行相关人士告诉记者，因此对于这部分市民银行将采取提高首付的做法，以降低其月供，“直到把月供降到其收入的50%以下为止。”

　　不过这种做法也引起了其他不少银行的质疑。南京一家股份制银行个人信贷部负责人表示，目前在房贷审查过程中，个人收入证明一直就是难点。除非是刻意隐瞒，绝大多数借款人的收入证明都含虚假成分，也就是开的收入证明比实际收入高。而这一点目前大多数银行也是心知肚明，况且这个收入证明借款人单位开的，就算银行到其单位询问，也不太可能得到真实结果。

　　因此，其他不少银行相关人士认为，低收入者买高价房首付将提高实际可操作性不强。

　　F几家银行还在“观望”

　　消息来源：光大银行、农业银行、中信银行、华夏银行

　　就在工行、中行、建行、招行、兴业、深发展相继公布了第二套住房贷款细则后，商报记者从农行、光大、中信和华夏这四家银行尚未公布第二套住房贷款细则。

　　“现在每天来咨询的人很多，但是总行还没有下达具体的第二套住房贷款细则文件。”中国光大银行南京分行房贷理财经理倪青告诉商报记者，其实早在国庆前一天，总行就来询问过南京的情况，并透露可能出台一个粗略的细则，根据不同片区的房贷实际情况，再由这个片区的房贷部门制订具体的细则。

　　中信银行南京分行个人信贷部经理娄勇则表示，由于总行的细则还没下来，目前他们在接受贷款时，只是先接下来，并告知借款人，政策随时会有变动。

　　而中国农业银行江苏省分行个贷部周科长则表示，总行的细则估计这几天就能下来，对于可能是购买第二套住房贷款的，现在也是只接受贷款审批，而不发放贷款。

　　华夏银行南京分行也因为未接到总行的细则通知，目前的做法跟上述银行一致。

　　G公积金贷款，是“避风港”

　　本次第二套房贷款首付比例提至40%以上后，公积金贷款成为购买二套房的避风港。如果您的首套住房没有使用公积金贷款，则购买第二套住房仍然可以享受低首付和低利率。

　　记者昨天从相关部门了解到，公积金贷款暂不提高购买第二套住房的首付比例，仍按原先标准执行。

　　据了解，公积金贷款不仅在首付方面可以放宽，在央行今年五度上调贷款利率以后，公积金贷款和商业贷款的差距已经进一步加大。目前5年以上商贷利率为7.83%，按1.1倍的利率计算为8.613%，而公积金贷款年利率仅为5.22%，商贷高出公积金贷款利率3.393个百分点，利率差进一步加剧。

　　公积金贷款的有关政策规定，贷款人需在第一笔住房公积金贷款还清后，才可以申请第二笔住房公积金贷款，因此不存在用公积金贷第二套房子的问题。市民如果第一套房选择商贷，第二套房选择公积金贷款，则首付比例不需提高。

　　来源：南京报业网