税务总局首提地方税改为重点房产税将伤筋动骨

　　“明年房地产要加重收税吗？”

　　一听说2008年财产税改革的重点是房地产税制，小地产商北京龙腾集团老板孟平林心里就慌：“无论如何还是要再请个会计专门负责这事。”

　　12月25日，国家税务总局局长肖捷一句“2008年将研究推进以房地产税制为重点的财产税改革”激起千层浪，在楼市冷暖微妙关口，这无疑是可能决定楼市走向的关键力量。

　　“房地产税改方向和总量上不一定要做加法。”对此，中国政法大学财政金融研究所副所长施正文对本报分析，现有的房产税制落后，改革重点应是积极推进物业税出台，让房地产税负在不同环节合理分配。

　　税费漏洞百出

　　现行房地产税负重不重？财政部财科所所长贾康和孟平林的答案都是：不轻。

　　但施正文等专家强调的是，房地产实际纳税中却存在着严重的偷逃行为，以至于房地产税在整个体系中“微不足道”。相关印证从“每次富豪榜出炉都有大批地产商身影，而纳税排行榜上却鲜有露面”看，就一目了然。

　　据了解，房地产开发与经营共涉及契税、印花税等12个税种，综合税负较一般行业的30%已是相当高，但实际交纳的仅在10%上下。

　　“实际征收1%的土地增值税和几乎不收的个人所得税，与超过20%的税率比形同虚设。”税务学会不愿具名官员称。

　　不过，房地产除了税，更多要负担的却是名目繁多的费，征地补偿费、搬迁安置费、土地出让金等，比例大多高于房价的30%，相当于经营成本及费用的七成以上。

　　为什么费高税低？说到底和地方政府利用税制不健全获得的利益有关。此前爆出的“地方政府划走40%房地产收入”现象，正源于此。在收入有限的情况下，多交费必然少交税。

　　上述专家的解读是，房地产收费属于地方财政支配范围，进入的是“小金库”，却无法发挥经济杠杆的调节作用。

　　事实上，房地产税制中存在的病症远不止这些。一方面征收管理权限大量交叉，另一方面在房产保有环节却又几乎处于空当。

　　“针对保有不动产的物业税迟迟不出，致使现行房地产税和城市房地产税内外有别，明显违反‘两税合一’精神。”中国财政学会副会长安体富称。

　　物业税对症下药

　　在2007年房价出现逆转信号之后，2008年高房价下，漏洞百出的房地产税制改革如何进行？

　　税务总局的意图非常直接：“完善地方税制”，先在部分城市进行增值税转型试点，继而推向全国。

　　“官方首次明确提出将地方税制改革作为税改重点，方向是开征物业税这个真正属于地方税的税种，目前正准备起草《地方税法通则》。”施正文称，现在地方政府主体税缺失，物业税使命就在这儿。

　　近日，作为物业税的前身，上海、深圳几乎同时宣称开征城镇土地使用税。此前，贾康等专家早就建议开征物业税。国家税务总局两个月前也已批准10个省市进行物业税“空转”模拟运行。

　　对于时间表的猜测声音仍不绝于耳，有观点甚至认为，即便单走法律程序，两年内也走不完。

　　“2008年将正式试点开征物业税。目前，财政部门已经在对如何评估不动产、物业税税基和税率等问题进行研究。”物业税政策制定参与者、北大不动产研究中心主任冯长春对记者这样表述，由于商业地产、写字楼等牵涉面积比较少，所以物业税最先从商业地产开征，继而将征税对象扩展到拥有多套住宅的业主。

　　调控立足减税

　　一项被寄予厚望的大税种面世关口，敏感如孟平林、耿怀明最为关心的是：接下来对房地产是不是要课以重税？会不会摁住房价牛头？

　　现有的情况是，商业经营性用房保有环节已征房产税和土地使用税，再增加新税种显然不会简单地去做加法。

　　“开征物业税，是对现行房地产税进行改革，不是重复征税。”据安体富分析，也不会由此增加税负，而是将现行的房产税、城镇土地使用税和城市房地产税合并，统一成物业税。这与施正文观点如出一辙。

　　据悉，在所有涉及房地产的税收中，只有上述三种税是由房地产权属人长期缴纳。正因如此，也只有这些税才对房地产市场具有较大的影响力。

　　施正文表示，改革的一个方向将是要推进地方分税制度完善，将各种税收的比例和归属明确。据他分析，届时，买卖房产成本会有所下降，利于降低房价；而在房子保有环节成本增加，可以抑制投机炒房，并将闲置房产挤出市场增加供给。

　　上述人士几乎一致的分析是，下一步税改前提将是清理五花八门的收费项目，合理合法的则纳入税收，并公平、区别对待，如在税率上区别设置：经营用房地产的税率大于住宅用房地产的税率，住宅用房地产的税率应按照别墅、高档住宅、普通住宅分别设置。

　　“房地产税调控的方向是减税费而不是加税，目的是要让税负在不同环节合理地分配，从而对调控房价起到积极作用。”对此，施正文认为，2008年房地产税改值得期待。

　　房产税收环节改革势在必行

　　在第七届博鳌房地产论坛上，多位专家在总结楼市问题上观点基本一致，且应对方式基本统一。供需失衡、保障不足、地价涨幅过快被视为楼市泡沫和矛盾的三大体现，而调整税收方式、将农村建设用地占比补给城市建设用地指标是专家开出的新药方。

　　“下一步，物业税征收势在必行，建设用地城乡结构格局将重新划定。”一位与会专家断言。

　　从刚刚公布的《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》即可预见，专家所提三大矛盾正进入决策层的调控视野，上述两点建议或将成为未来房地产宏观调控的重要依据和基础。

　　楼市供需失衡严重

　　昨天，中国房地产协会副会长朱中一在博鳌房地产论坛上介绍，年中刚过，中国房地产协会与国务院相关部门专家一起总结上半年房地产市场情况，并提出解决楼市问题的七点建议。主要内容为，增加住宅用地和住房市场的有效供给，及时公布普通商品房、“双限房”、经济适用房的建设规划，以增强预期。具体做法是：加强出让合同监管，加大闲置土地处置力度，控制土地出让面积，提高工业用地容积率，改变城乡建设用地结构，以减少农村建设用地占比的方式“输血”城市建设用地。

　　专家介绍，目前农村人口平均每人占有建设用地200平方米，如果把这部分占比转移到城市中，即可以做到保障18亿亩耕地红线的基础上，缓解城市化过程中需要的建设用地面积“吃紧”局面。

　　据了解，目前楼市供需矛盾失衡情况已经相当严重。根据中房协调查，上半年楼市供需结构失衡情况十分明显。数据显示，今年上半年全国商品房销售面积是竣工面积的1.88倍，其中商品住宅销售面积是竣工面积的2.08倍。上述比值是楼市供需结构的反映方式之一，以销售代表需求，以竣工代表供给，高比例超过1的平衡点，这在2006之前的中国楼市还没有发生过。折合成供应占比需求的倍数已经仅为0.48倍。

　　中国房地产业及住宅研究会常务副会长顾云昌介绍，2002至2006年中国楼市供应与需求的比例分别为1.2、1.13、1.02、0.8和0.8。“供不应求的局面已经相当严重。”顾云昌称。

　　专家表示，此前以控制需求为主要方向的宏观调控令刚性需求在目前集中释放，供给减少和开发商囤房囤地又造成恐慌性购房心理。在此影响下，无论是几轮加息还是增加税负，都没有阻挡需求的大量增加，而流动性过剩和股市投资热情的带动，又使已经低头的楼市投资重新抬头。

　　建议加速出台物业税

　　中房协提出的另一个重要建议是加速推进物业税出台。专家表示，税收环节的改革已经势在必行。即，尽快出台物业税，以增加物业保有环节的持有成本，将闲置房产挤向市场，增加住房供给。另一方面，减少房产流通环节的税收成本，如二手房营业税等。“令售房人减少售房税赋压力，提高房产流转积极性。”

　　另外，值得注意的是，包括顾云昌、前建设部副部长杨慎、全国工商联住宅产业商会会长聂梅生等专家，均对日前务院出台的低收入家庭住房解困《意见》表示高度重视，提醒市场该政策可能成为继1994年和1998年两次房改文件后，为住房体制提供执行细则的“房改中的房改”。

　　专家表示，住房保障体制“短腿”尽快补足已经进入决策重心，税收结构变化和土地供应问题将会成为下一步政策调控内容。

　　除上述两点外，中房协调研后提出的建议还有：将房地产市场信息发布工作进一步透明化；加速房地产基金项目上市，拓展融资渠道；加强房地产企业自身建设等。其中楼市数据问题受到多位专家关注，前建设部部长杨慎建议尽快在技术上做到数据准确。“现在的房地产市场数据可以概括为‘大体可信，相当不准’。”杨慎直言。

　　聆听徐滇庆讲说"房产税"

　　2007年10月25日晚，在常州大酒店，聆听经济学家徐滇庆“股市和房市”的专题讲座，能够得此机会，对我来说值得庆幸。他展开的缜密理论体系，他掌握的充分翔实的一系列数据，他的无一多余字句的解说，应当说是征服了我。但是能够打动我的，还是他的学问立场、学术良知，他的思想感情和凛然正气，他的代表大众利益的治学出发点。说实话，我都不想称徐滇庆为“经济学家”，因为“经济学家”在当下并不得到大众的赏认，我们对“经济学家”没少微词，这都是某些为数不少的经济学家们自己造成的。所以我只能说徐滇庆是真正的大众经济学家吧。

　　我只想用徐滇庆讲说的“房产税”构想，来表明我的感觉何所以出。对房产征收2%到2.5%的房产税或者叫物业税，是欧美国家的通常做法，是通过税收杠杆进行财富二次分配调节社会穷富差距的方法之一。徐滇庆讲，在我们国家，可以凭个人的身份证减免30平方米的房产税，3口之家可以减免90平方米的房产税，超过部分的住房面积，国家立法每年征收2%的房产税。这可以增加大量购房者的囤积房屋的成本，对于通过贷款借款进行投机的购房者构成压力，抑制其过分投机的行为，如果难以承受每年征收2%的房产税的压力，可以促其卖出自己多余的非居住目的的房屋，缓解房产市场紧张的供求关系，使得房产市场走向正常化。

　　徐滇庆继续讲，对于拥有多套房产的人，可以把自己的身份证押在房价最高的房产上，让价格较低的房产来交付每年2%的房产税。甚至在全国多个城市拥有多套房产的人，可以把自己的身份证押在房价最高的城市及其房价最高的房产上，这是合法的避税行为。如果有人把自己的亲戚朋友的身份证押在自己的房产上，那么就可能发生两个问题，一是每张身份证只能抵押一次房产，已经抵押减免过30平米房产税的身份证不能重复抵押减免，否则有犯罪嫌疑；而且使用亲戚朋友的身份证来抵押减免房产税的话，就意味着身份证的主人拥有所低压减免税收的房产产权，打起官司来，对于真正的房产主是不利的。

　　征收房产税的房产价格评估，以住宅区的平均价格为基础，不必逐套评估，这可以大大降低征税成本，而且房屋的实际面积，有关管理部门都有备案，清清楚楚。对于空关房，可能税务征收部门的工作人员找不到业主，征税通知无法交到业主手上，那就送进门缝，送达房产所在。超过一定时间后，开始征收滞纳金，再超过一定时间，如果本税和滞纳金都无法征收后，通过司法途径征收。起诉到法院，法院送交传票当事人到法庭，如果没有回应，法院再送出传票，如果3次传票都没有回应，法院可以按照藐视法庭罪拘传。这些手段如果都无法征收房产税，那就通过法律途径没收该房产归国家所有，进行拍卖。

　　徐滇庆强调，房产税和地产税是两个不同的概念，土地70年使用权的费用，并不包括房产税或者物业税，所以社会上或者经济学界议论房产税是重复收税，这是不正确的概念。而且征收房产税的启动过程很长，国家要广泛宣传，充分宣讲，做到人人皆知，家喻户晓。徐滇庆相信，通过房产税的有效征收，能够减缓房价迅猛上涨的压力，抑制炒房的过分投机行为，给无房者和暂时买不起住房的人带来希望，也让拥有过多房产的人分出一点财富交给国家用于社会公共服务事业，这对低收入者和穷人有好处。在国家财政总支出和总税收基本不变的情况下，增加房产税税种的同时，可以减免其他涉及中低收入者的税收。

　　不过，最让我认同徐滇庆是具有学术良知和社会正义感、代表大众利益的经济学家的，是他关于国家住房政策原则建议的这样几句话：买不起大的，让其买小的；买不其贵的，让其买便宜的；便宜也买不起的，让其租得起；租也租不起的，就白送给其住。做到这些，是国家的责任和义务。具体说，“让其买小的”，就要保证开发项目中70%以上的套房面积不超过90平米。“让其买便宜的”，就是保障供给经济实用房。“让其租得起”，就是供应一定量的低价廉租房。“白送给其住”，就是让特困户，低保户也有房子住，保障供给他们使用低保金就能租得起的特价廉租房。

　　(公培佳 吴丽华)

　　来源：华夏时报