3月1日，深圳万科第五园在售产品重新调整价格销售，均价较之前下调了近3000元/平方米。几乎与此同时，深圳万科第五园启动“琢玉行动”，提出原购买毛坯房的客户每平方米只需付300元/平方米就可以获得1500元/平方米的精装修。

　　消息传出后，价格调整前购房的业主认为此举未能补偿楼盘降价给自己带来的损失，万科则表示该行动与楼盘本轮大幅降价无关。律师和相关业内人士表示，业主要求“降价补偿”的方式并不合法。

　　降价前售出单位装修升级

　　2007年9月8日，万科第五园三期开盘，高层单位映月居和揽月居以毛坯房形式推出，均价14800元/平方米；2008年3月1日，万科第五园对后期推出的抚月居以及映月居、揽月居剩余单位以全新精装修的形式销售，均价下调到11500元/平方米，比之前下降了3000元/平方米左右，出现了同一批产品中后期带装修售价比前期毛坯房售价还低的现象。

　　在第五园降价的同时，万科启动了以楼盘品质升级为主题的“琢玉行动”，并于3月4日在营销中心公示《致第五园业主的一封信》，还通过书面方式给业主寄发了《致第五园映月居、揽月居业主的一封信》，表示“我司将以300元/平方米的价格向2008年3月1日前认购映月居、揽月居毛坯房的老业主按照抚月居的全新装修样板房标准提供精装修服务，业主可在参观全新精装修样板房后自行选择”。

　　“抚月居全新精装修标准是1500元/平方米，也就是说映月居、揽月居的业主只需要补交300元/平方米就可以得到1500元/平方米的精装修，相当于补送了1200元/平方米。”万科第五园相关负责人接受采访时表示。据其介绍，公司同时对3月1日以前购买抚月居装修房、原定装修标准为1000元/平方米的业主承诺，免费将其单位升级为1500元/平方米的新装修；至于更早前购买了一、二期的业主，也将通过“琢玉行动”获得增加公共部分园林绿化、提高架空层活动设施配套等品质改造。

　　适应市场波动推出“琢玉行动”

　　“琢玉行动”是否应对之前业主对降价表示不满而推出的措施？万科第五园相关负责人表示：“自去年开始，为适应市场波动，提高产品的性价比，万科启动‘为爱家升级’行动。2008年3月起，第五园‘琢玉行动’、万科城‘精工行动’、东海岸‘精益计划’、金域东郡‘炼金行动’将陆续展开。‘琢玉工程’是第五园专项全面品质提升计划，计划投入将高达亿元，早在去年底就开始构思，后来也就具体的改造方案征求过业主意见，增加精装修部分是要保持统一品质，并且避免业主分别装修带来的噪音污染。”该负责人一再强调“琢玉行动”与楼盘本轮大幅降价无关。

　　-各方反应

　　律师：购房属双方自愿业主索赔无依据

　　楼盘降价业主不满，此前深圳也发生过类似的事件。广东耕兴律师事务所律师张茂荣在接受记者采访时表示，从法律的角度来看，购房交易是在双方自愿的情况下进行的，所签订的合同具有法律效力。只要开发商不存在欺诈和违约行为，合同上也没写明“降价需补偿”的话，业主就没有依据向开发商索赔。如果提起诉讼，胜诉几率也非常小。

　　百仕达地产董事副总经理罗雷则认为，作为开发商，定价要根据对市场的综合评估来整体考虑，对将会发生的情况都应有所预期。如何把握，还取决于开发商各自的态度。万科对老业主实行一定的购房补偿，属于企业行为，并不是每个企业都有条件来跟这股风。这对消费者来说是件好事，但或许会误导消费者认为“投资万科的房产只赚不赔”的心理。

　　深圳中原地产深港中心研究中心总监张伟表示，虽然开发商并没有义务要给出补偿，但是在力所能及的情况下对业主给出一些安慰，也是体现开发商关怀客户的做法，但这种做法不应成为行业规范。

　　-链接

　　万科楼盘五地降价

　　●广州：2007年12月9日，广州康王路的万科金色康苑以每平方米13000元的均价正式开盘，远远低于之前透露的每平方米20000元以上的价格。

　　●成都：2008年1月24日，位于成都蜀都大道上的万科魅力之城四期，电梯公寓报出4600元/平方米的均价，而在2007年12月份的时候，这里的楼盘价格为6000元/平方米，降价幅度达到了30%.

　　●上海：2008年2月21日，万科对上海10个楼盘进行9.5折特惠销售。这是2007年第二季度以来，万科在上海楼市折扣率最高的促销。

　　●北京：2008年2月24日，万科旗下的万科中粮假日风景公布购房优惠计划，房价折扣从9.1折起，这个价格相当于每平方米优惠幅度可达1305元。

　　●东莞：3月伊始，万科东莞房价优惠再创新高，“银行购房团”得到了7折的优惠价格，这是万科掀起降价风潮以来，在二线城市降价幅度最大的一次。

　　不管是“回报客户”还是降价促销，上海万科房地产公司昨天在虹桥万豪酒店举行的元宵节房产特卖会还是成为楼市淡季里的一道风景。

　　一天之内，上海万科参与活动的10个楼盘240多套房源最终成交170套，销售资金就达到了2.57亿元。在最近楼市成交量整体萎靡的情况下，昨天创下的业绩几乎顶了近日上海楼市一天成交的半壁江山。

　　万科领头促销所带来的火爆销售成绩已经引来其他开发商的关注，不少人准备积极作出应对措施。分析人士预测，万科此次促销由于效果明显，极有可能引发更多开发商跟进，3月或将迎来上海楼市促销高峰。

　　“实在太好卖了”

　　春节前夕，上海万科发布信息称，公司将在元宵节对旗下部分楼盘进行集中优惠销售，优惠幅度达到5%，这也是该公司在上海促销力度最大的一次。但销售只针对加入万客会的会员进行。参与此次促销活动的主要是万科在上海已发售楼盘的房源，类型包括公寓、别墅和商铺，涉及白马花园、新里程、假日风景等10个楼盘。昨天的特卖会上午9点准时开始，从9点半起，人流就逐渐增加，大批万科业主拿着万客会会员卡排队盖章入场。而在之后的一天时间里，各个楼盘销售人员愉悦的成交声音就一直没有停止过。

　　上午首先拥有选房权的是金卡会员。一名金卡会员对于现场的销售速度印象深刻，“实在太好卖了，现场买房子就像菜场买菜一样”。到上午10点，首批只针对万科新里程的蓝卡会员允许进入的时候，5套假日风景蚂蚁工房的房源已经全部售完。

　　在特卖会的出口处，不时看到有客户拿着代表有成交的大信封走出特卖会。一位买到一套白马花园的业主表示，据他估计，排在前10号的客户至少成交了六七套房子。

　　到上午10：30分，参加特卖的10个公寓、别墅项目已经销售掉近50套。由于此次万科特卖会总共只推出了240余套房源，这意味着仅开场一个半小时就已经去化了四分之一。上午11点半，现场传来了销售过亿元的消息。入场金卡会员170多人，蓝卡会员140多人。

　　这种火爆场面在一天之内没有丝毫停歇，现场万科工作人员忙到只能以汉堡稍微果腹又立即开始接待。“就好像打仗一样，”一个工作人员说。

　　最高优惠达8%

　　据上海万科办公室主任许青川介绍，此次上海万科一共推出了240余套房源参加特卖，其中公寓房源占85%，别墅类房源占10%，另外还有5%的商铺。特卖仅针对万科的金卡、银卡、蓝卡会员开放，所有房源统一享有9.5折的优惠。

　　事实上，万科客户实际买房折扣还要更高，此次万科特卖活动还保留了春节前已经推出的一些优惠，在昨天的登记现场，一次性付款的客户还将有2%的折扣，而金卡会员则可以进一步享受1%的折扣，所以实际现场客户可以拿到的最低折扣是8个百分点。另外，凡是现场购房的客户，还可以参与抽奖环节，可以获得10000-40000元不等的大奖，在购房的时候用于抵扣房款或者车库款。

　　与此同时，万科各个楼盘本身也有自身的促销措施。比如万科新里程对于购买一房的客户还额外赠送价值5万元的宜家代金券。对于优惠幅度一向不多的万科来说，这样的促销确实吸引力不小，实际上，此次参与签约的众多客户都是此前已经准备购房的意向客户，一旦遇到如此大幅度的折扣，就立即决定下定签约。

　　而昨天的火爆情景甚至吸引了一些并非急切买房者出手，一位订下一套房源的购房者表示，难得遇到这么多优惠，虽然暂时没有买房的计划，但昨天还是订了一套，“反正有3天时间可以无条件退房，我先订下来，如果不想买了再退也可以。”

　　万科降价潮至东莞7折房上演房价“跳水秀”

　　再没有比7折房价更能挑动低迷楼市这根脆弱神经了。2月29日，万科在广州东莞就这样惊爆亮相，旗下楼盘万科运河一号7折出售。如此大的折扣几乎撕去了此前万科降价所带的“促销”面具，让已开始令眼球疲劳的降价事件再次成为全国的热点。

　　而对东莞的开发商来说，万科引领的这场房价“跳水秀”也让其找到了合理的借口，一时间，7折、8折房价充斥楼市。

　　“现在东莞楼市的销售状况非常不好，刚开始开发商都在咬牙挺着，现在万科带了这个头，就犹如一场雪崩，一发而不可收了。”东莞信义地产副总经理马景文表示，虽然从目前来看7折降价销售还具有局域性，但这场“跳水秀”将是由点及面的，可能会波及更大的区域。

　　万科的行业引领作用无时不在体现，连房价亦莫能例外。

　　万科领跌

　　在2月的最后一天，万科旗下的城区主力楼盘万科运河东一号率先上演了“跳水秀”，该楼盘推出一栋96套的“建行东莞分行团购价”单位，在原有基础上7折跳水，最低价4182元/平方米，毛坯房均价5500元/平方米。此价格相对于去年9月23日推出的一批精装修房均价7800元(含每平方米800元装修)，降幅达30%。

　　一石激起千层浪，已咬紧牙关硬挺了两三个月的开发商再也按捺不住，虽然有些许无奈，却也为自己找了一个很好的台阶，顺势就下了，降价跟风随即蔓延。

　　于是乎，光大地产、丰泰城等纷纷加入“战圈”，分别推出了一批最低价4000多元/平方米起，均价5500元/平方米左右的“特价房”或新组团。比去年10月份这两楼盘的均价降幅在20%左右。

　　“我们这次降价完全是因为万科降价，至于以后看万科怎么走我们再做决定吧。”赵洪亮说，他与马景文均认为万科的率先降价行为引发了此轮房价跳水。

　　以南城景湖湾畔为例，新推项目均价5300元/平方米，在2007年8月，景湖湾畔均价7500元/平方米。如今5300元/平方米左右的均价是该项目上市以来的首次大幅度降价，降幅在20%~30%，跌回至半年前的入市价。

　　而东城丰泰城新一期项目最低单价为4000元/平方米，最高价6000元/平方米左右，均价约4500元/平方米。而早在2007年9月开盘时，推出的精装修单位在6500~8500元/平方米，除去700元/平方米的装修成本，毛坯房价格也在5800~7800元/平方米。两相对比，降幅在1800元/平方米左右。

　　另据悉，从今年2月份东莞销售额排在前十名的楼盘来看，均价已经回到了5500元/平方米左右，而这一价格正好与2006年10月前后持平。

　　楼市已进入下滑通道

　　不少开发商透露，在2月底至3月初，东莞楼市中心城区已出现了一批4000多元/平方米的住宅。这一价格比起去年7月份峰值6837元/平方米，已经直降了2500多元/平方米，降幅超过30%。

　　对比东莞中原市场研究部的监测数据，2007年7月份东莞商品房均价达到上涨的峰值为6837元/平方米，那么这批品牌发展商推出的所谓“特价房”、“团购房”，以4500元/平方米的均价算，降幅已经达到了34%。

　　毋庸置疑，东莞房价已率先进入了下滑轨道。

　　“持续的宏观调控和消费者的观望情绪，是东莞这一轮房价跳水的主要原因。”马景文说，不少发展商已经开始对市场失去信心，而万科只不过是此轮房价跳水的导火索。

　　万科首次正面回应全线降价背后的策略

　　3月伊始,万科东莞房价优惠再创新高,"银行购房团"得到了7折的优惠价格,这是万科掀起降价风潮以来,在二线城市降价幅度最大的一次。

　　去年11月开始,受降价消息的影响,万科的股价连续下滑,3月5日随大盘下挫之后,跌至20.78元,创去年11月万科股价下跌以来的新低。

　　在业界的质疑之下,万科高层首次正面回应降价问题,集团执行副总裁肖莉接受本报记者的专访,解释降价背后的万科策略。从肖莉措词的严谨,可以看出万科缜密的逻辑。

　　<21世纪>:万科东莞以团购名义降价幅度达到30%,是否会同时加速其他开发区域的降价趋势?

　　肖莉:近期万科东莞运河东项目确实推出了部分较低价位的毛坯房,但所谓30%的价差是用这次推出的毛坯房最低价和之前推出的精装修房最高价进行对比后得出的数据。如果用均价对比,价差大概在20%;再去掉装修的差异,实际价格优惠在10%左右。此外享受这一价格优惠的客户,在付款条件上也有一定要求。

　　东莞运河东项目这批房屋推出后,市场反应非常热烈,甚至出现连夜排队购房的现象,推出的90多套住宅当天即销售70多套,说明市场的需求依然旺盛,只要定价合理,一定能得到市场的认可。这也让我们更加坚信,住宅市场在经历一个理性回归阶段之后,将迎来更加健康美好的未来。

　　万科各地项目的定价是当地公司在实现快速销售的原则下,根据当地市场的情况来确定的,各地之间不会相互影响。

　　<21世纪>:在二线城市开始降价,是否意味着万科正在加大降价的范围,是否意味着在所有开发区域都有降价的可能?

　　肖莉:万科坚持快速开发、快速销售的经营策略。这一原则,适用于万科有业务的所有城市。万科旗下各项目的具体定价,也是由当地子公司在这一基本原则下,根据当地市场的具体情况来确定。如果当地市场本身发展比较健康,价格与当地自住需求的购买能力相匹配,则并没有进行调整的必要。

　　(左娟 张锐宣)

　　来源：南方报业网