进入5月份以来，房产市场的区域化发展特征逐渐显著，政策的调整促使部分区域投资需求出现下降，马家堡便是其中最为典型的代表。首先其作为京城西南著名的“次新房”聚集地；其次是地铁4号线的起始区域；第三其临近三环，交通便利、生活配套齐全，因此向来是投资者高度青睐的区域，但是据“链家地产”统计资料显示，5月上半月马家堡区域投资性购房需求同比下降了四成，而二手房成交量环比4月份

　　变动不大；从成交比重上来看，自住性的购房行为占到92.6%，较上个月比例上涨了7个百分点，而较去年同期的75.8%的比例上涨了16.8个百分点；可以说，5月份马家堡二手房市场上，有九成是“自住客”。

　　●5月份小户型房源放量增加推动自主性购房成交比重上涨

　　自住性购房比例的上涨主要得益于小户型房源放量的增加，据“链家地产”统计资料显示，5月上半月，马家堡区域建筑面积在70平方米以下的小户型房源登记量环比4月同期上涨了两成左右，而区域小户型二手商品房均价约为13500元/平方米，环比4月份略有100-200元/平方米的上涨。“链家地产”市场研发中心认为，区域小户型房源放量的增加主要是投资类消费者开始释放手中的房源，这样在一定程度上稀释了区域较高的供需比，但是对于区域房产后市看多的共同预期使得5月上半月的价格依然上涨。此外，5月份购买小户型房产的消费者八成左右是初次置业的年轻人，自住的购房需求比较迫切，房源放量的增加满足了这些需求，直接推动了成交比重的上涨。

　　●受升级置业推动，80-120平方米二手商品房需求最旺

　　据“链家地产”统计资料显示，5月上半月客户登记量中，需求面积在80-120平方米的二手商品房购房者占比最高，同时希望能够临近地铁4号线站点。“链家地产”市场研发中心认为，马家堡区域生活配套和交通配套较为完备，并且在建的地铁4号线将于2009年9月份通车，吸引了不少南部计划升级置业购房者的关注，直接导致了对80-120平方米左右的两居房产需求上涨。

　　此外，同一手房相比，马家堡二手商品房的性价比更高。首先从价位上来看，目前马家堡区域一手楼盘有城南大道、东亚三环，玺萌公馆，均价分别约为14000元/平方米、12800元/平方米、17000元/平方米，而区域二手商品房单价约为12000-13500元/平方米，相对较低；其次从位置上来看，二手房中较为优质的小区如星河城、瑞丽江畔、城南嘉园和名都嘉苑等小区距离4号线地铁站点较近，建筑年代均在2003年以后，小区绿化程度高，居住环境较一手房而言并不逊色；第三，目前的二手商品房小区已经形成了一定的居住氛围，较为成熟，生活便利度要高于一手房小区，所以对于那些升级置业需求的购房者而言，反而更加青睐“所见即所得”的二手商品房。

　　来源：北京青年报 作者：周宏