72万元／亩，海口西海岸只值这个价

　　2002年西海岸二线地最高地价30万元每亩，如今翻了三倍，远高于海口的经济增长速度以及房价增长速度。所以从趋势上看72万元每亩的价格也是合理的正常的。

　　据媒体报道，6月22日，海口西海岸一块面积113.5亩，“直接面对一线海景资源，环境优美，为西海岸范围内稀缺的一线海景土地资源”的住宅用地仅以每亩72万元左右的价格被拍卖，海口国土资源储备整治中心有关人士对比去年海甸岛一块二线海景地拍卖出80万元的高价说：“这一地价相对低了，原期望值在每亩价格80万元到100万元。”

　　海口市有这样的期望也是无可厚非，毕竟过去有过高价卖地的例子，但是此地非彼地，此时也非彼时。笔者认为，海口72万元每亩买掉该地一点也不亏。

　　首先这块地并不是报纸渲染的一线海景，而是二线海景。笔者仔细观察了该地的位置图，观察到该标的地块前面还有一片未开发的地，将之与大海隔开，可以肯定的说，该地是一块二线地。从目前海口的市价看，西海岸的二线地价格一般不会超过40万元每亩，但由于该地皮处于西海岸开发成熟地段，并且离市区较近，因此拍卖出72万也是合理水平，甚至稍高，而非低了。

　　其次，从西海岸土地的升值趋势上，72万元每亩的地价也是正常的。2002年西海岸二线地最高地价30万元每亩，如今翻了三倍，远高于海口的经济增长速度以及房价增长速度。所以从趋势上看72万元每亩的价格也是合理的正常的。

　　第三，国家政策的影响。国家政策分为老政策和新政策，它们都直接或间接对该块地的价格产生了影响。先分析老政策，国家早明文规定，土地限制两年若不开发便要被收回，尽管这块113.5亩的地将来升值的可能性很大，但开发商只是买当前或者最多两年后的价值，从该角度看，这块地也是值这么多；再从新政策分析，5月17日，国务院颁布了业内反响巨大的“国六条”，第一条就如是说“切实调整住房供应结构。重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房。各地都要制定和实施住房建设规划，对新建住房结构提出具体比例要求。”再后来6月22日，“国六条”细则又指出“套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重必须达到住宅开发建设总面积的70%以上”。针对这些政策，开发商在买地时就要考虑，由于标的物所在地区的定位是建设高档住宅社区，根本不可能建设90平米以下的小户型，而建设小户型，一是成本高，二是该地段和市区有一定距离，没有车不行，而买90平米的客户大多没车，他们因此不会买这里的房子。开发商可能会对政策产生顾虑，因此出价不会太高。

　　说到西海岸的地，笔者要强调一点，依照目前的建设情况来看，西海岸几乎成了纯住宅区，除了几个烂在那里的主题公园、私家高尔夫球场以及沿海岸线的天然滨海运动场所外几乎没有建设任何公共娱乐场所，如公园，运动场等等。如此一来，西海岸将成为又一个海口湾，密密麻麻满是建筑。海口有关方面为了短期的利益，急着卖地，孰不知政府若在西海岸多建设一些公共休闲运动场所，届时该区域的地价会升值更快，到时候再卖地新闻报道上就会频频出现“西海岸又一地块天价成交”之类的报道，后人也会因为看到和拥有海口西海岸美丽的环境而感谢现在的海口当局。

　　(曹雨)

　　来源：证券导报