教育、医疗、住房等都是老百姓关心的话题。近年来，全国房价在持续上涨，而相对于北京、上海、广州等城市房价的一路小跑，海口的房价则是温文踱步。究其原因，业内人士及房产行政主管部门的有关负责人均认为主要是转化房发挥的作用，使海口的房产均价在合理的区间内上涨。

　　然而，中央给海南的处理积压房地产的优惠政策，经过一再延长后，目前的最后期限至今年底。如果没了这些优惠政策，海口现存的“半拉子”工程该怎么办？如果没了转化房的冲击，海口的房价又将上涨到怎样的一个水平？

　　新建楼盘

　　受到转化房冲击

　　2000年的时候，到海口街头随处走走，即可看到满目疮痍的“半拉子”楼。矗立在繁华市区的一幢幢“半拉子”楼，蓬头垢面地闪现在市民的视野中。渐渐地，这些“半拉子”楼开始复建，并上市销售，且价格在每平方米1000多元左右。海口市DC城海口房地产交易市场有关负责人说，当时海口卖的多是转化房，新建的楼盘很少。在他的印象中，只有昌茂、万利隆、置地、昌炜等少数名字。

　　为处置积压房产，1999年中央给予海南优惠政策，减免契税、营业税等税费。依据这个政策，卖方可免营业税为5.5%，买方可免契税为3%。有人给记者算了一笔帐：如果一套转化房的总房款为20万元，市民可省6000元。而卖方除了免营业税，还可减免一些杂费。总的算来，比新建楼盘所需要的支出要低得多。因此，仅仅是在价格上，转化房占着绝对的优势。面对转化房，新建的楼盘价格也在思忖着该怎么定。

　　由于转化房的冲击，海口的房价只能慢悠悠地踱步。海口房地产交易市场有关负责人说，在该公司经手的转化房销售中，曾做过粗略统计，2003年8月前，转化房的均价为1000元至1478元/平方米；2006年，转化房的均价达到2000元/平方米。他说，所有转化房销售中，该公司经手的最低售价为1027元(限价)/平方米，最高售价为近4000元/平方米。

　　转化房

　　拉低了房产均价

　　目前，海口的商品房平均价格低于全国中等城市平均水平。记者从海口市房产管理局了解到，1999年海口启动停缓建工程处置工作以来，该市商品房平均销售价格分别为：以每平方米计，1999年为1798.8元，2000年为2000.5元，2001年为1995.2元，2002年为2118.4元，2003年为2086.8元，2004年为2423元，2005年为2532.09元。

　　统计资料表明，2006年1月至4月，海口市商品房平均价格分别为：以每平方米计，2312元、2276元、2160元、2213元。海口市房管局有关负责人分析认为，与去年同期相比，今年1月至4月，海口市房屋销售价格总水平同比增长8.6%，比去年全年的平均涨幅2.7%高6.1个百分点，其中多层和高层商品住宅楼价格分别增长16.7%和7.8%，高档豪华别墅价格同比增长4.3%，存量房价格同比增长17.4%。

　　记者采访中，房产行政主管部门和房产界人士一致认为，转化房进入市场后，拉低了海口房产的均价。今年初，海口市房管局负责人对一些大的房产项目尤其是一线海景地进行调研，发现海口新建楼盘的均价已超过3000元/平方米。由于转化房的挤进，平衡了海口的房价。虽然今年一些停缓建工程盘活后的售价达到2000多元/平方米，但在相同路段和环境下，价格要比新建楼盘的单价少300元左右。

　　海口房产

　　外省客户比本地多

　　说起海南，很多外地人都会想起上世纪90年代发生的倒汽车，倒股票，倒地皮，倒房子，到最后的房产泡沫。内地人来海南买房，是冲着这里美丽的自然风光。海口房地产交易市场的有关负责人说，最早来海南购买转化房的多是东北人。当时相对内地沿海省市，海口的转化房无疑是“低价房”。转化房的销售，激活了海口房地产市场。2002年，该公司销售海甸岛的海天公寓，40多套房子2个半小时即售罄。

　　海口转化房在2003年起出现了抢购“半拉子楼”和“烂尾楼”热潮，在这次大抢购中，投资商看中的就是这些低价楼房的升值潜力。“购房潮”引爆了海南楼市。浙江温州购房团捷足先登，内地其他地区有实力的企业和个人也纷纷跟进“接盘”，海南楼盘买主覆盖面进一步扩大。目前，购房者来自全国各地，其中以浙江、北京、上海、江苏等国内较发达地区的购房者居多，贵州、四川、重庆、云南等地的客户也不断增多。

　　阳光、沙滩、海浪、绿色、空气，内地人在海南买房看中的是这些天然的环境。据统计，2005年岛内购买53.18万平方米，岛外购买93.54万平方米，分别占商品住宅销售总面积的36.25%和63.75%。据海口市规划局不完全统计，积压商品房销售中有60%是外地购房者。而一些小区因为居住的某一省市内地人较为集中，被冠以地域名，如海景花园被称为东北村，宝阳花园是浙江苑，富丽花园是上海帮等。

　　业内人士说，当初转化房的销售对象是持有本地户口的人，但因海南本地居民不能消化这么大容量的房产，后来逐渐放开，内地人也享受了这部分优惠政策。

　　业界人士———

　　省会城市中

　　海口房价相对低

　　据了解，海口目前尚未处置的还有20余宗停缓建工程。中央给予海南的停缓建工程优惠政策最后期限至今年年底，一些停缓建工程也在积极办理手续复工兴建。有行家粗算，在170万海口居民中起码有10万人缺房或有房想换大一点，这些人每人买一套100平方米的小户型，需要1000万平方米。

　　对于中低消费者来说，因为经济的限制，转化房还是首选。在房价吵得沸沸扬扬的当下，人们最关心的是房价。有专家说，决定房价的首先是地价，海口去年底基准地价上调，房价上涨空间很大。专家认为，海口房价能否翻番取决于海南经济能否在5年内形成类似气候。

　　有专家预测，到2008年，主要的工业骨干项目建成，海南经济开始腾飞。5年以后，海口甚至海南各地城市的房价都将不同程度上涨，这是情理之中的事。

　　因此，有业界人士提醒市民，在省会城市中，海口的房价相对是最低的。海口人应抓住最后时机，不要错失购买廉价房的机会。(王海燕/文 丁川/图)

　　来源：南国都市报