500多名精英济济一堂，点燃了房地产市场的火花；房地产商的社会责任、房地产市场的走向、政府在房地产市场新的角色定位……各路英雄畅所欲言，为房地产市场的走向开启了一扇新的窗户，博鳌论“建”于昨日下午落下帷幕。

　　亮点

　　开启了博鳌房地产论坛新纪元

　　 各路英雄尽显本色，使本次论坛亮点多多，大大地提升房地产论坛的品质，正如全国工商联房地产商会会长聂梅生所说：本次房地产论坛开启了博鳌房地产论坛新纪元。

　　星光

　　大腕云集博鳌“星”光闪烁

　　 房产界潘石屹、郁亮、施永青、易小迪、林少洲等国内知名开发商、服务商均参会演讲。此外，巴曙松、钟伟、易宪容、王小广等国内知名经济学家均出席本次论坛，太平洋投资、瑞银华宝、香港恒基等多家境内外知名基金公司也齐聚博鳌，就中国房地产发展的相关话题进行交流。此外，房地产相关行业如建筑设计、建材等行业的企业家也如期到达博鳌，一个全面整合房地产各方及相关产业链的博鳌论坛以全新的面貌出现在了此次论坛上。

　　 本次论坛期间，金融与地产面对面茶话会、工商联高层首脑闭门会议、地产精英对话和传统的风尚大奖颁奖等形式也融入其中，而在论坛的专业性上亦有所提升，商业地产专题、建筑师专题等相关专题的论坛全面地提升了博鳌房地产论坛品质。

　　　　房地产业会员机构有关负责人向记者坦露初衷：希望能够把博鳌房地产论坛办成一个综合性、多会议的并行论坛，就房地产行业各方及相关产业链进行一个全面的整合，从而使博鳌房地产论坛能够在更高的高度和更大范围内，影响中国房地产行业及相关行业的发展。

　　欣慰

　　房产商的社会责任意识在提升

　　 房地产商不再仅仅是商人，以追逐利益最大化为宗旨，更是社会的精英，本次论坛的另一个亮点就是房产商的社会责任意识在加强，他们把目光投向了社会中的中低收入家庭的住房问题。

　　 本次论坛倡导房地产企业参与解决中低收入家庭的住房问题，把过去仅仅视为政府的责任范畴让我们的房产商共同承担，使房产商本着对城市负责、对社区负责、对环境负责、对员工负责的思想，根植于社会，承担回馈社会的职责。这不仅将重塑中国房地产企业，也将重组企业家本身。倡导解决中低收入家庭住房问题的理性思考，倡导产品结构的合理调整，并呼吁政府、企业家和民众一起，为构建和谐融洽的人居空间、“共同创造我们的幸福生活和美好未来”而努力。

　　观点

　　政府应当成为最大的开发商

　　 “政府应该转变角色，在解决中低收入家庭住房中成为最大的开发商。”政府的角色定位再一次被细化，并触及到其敏感的部位。

　　 加州大学经济学教授、中山大学岭南学院教授吴立范认为，住房这种物品具有双重性，既是一种商品，又是一种公共产品，因此，市场和政府在其中都扮演着重要的角色；而市场这种调控方式不是“仁慈”的，它讲究是趋利避害和追逐利润，因此低收入的阶层势必被驱逐和排斥在商品房市场之外，所以我们需要对房产商提出更高的社会责任要求，要求他们也参与到解决低收入者的住房问题中来；但更应该扮演这个角色的应该是政府，由政府出面来干预住房市场。

　　 吴立范认为，因为土地在决定房价中具有决定作用，而政府恰好垄断了土地，因此政府应该从土地收益当中拿出一部分，作为低收入家庭住房的建设。

　　 另外，更好地利用市场，在政府宏观调控和市场调节之间找到一个利益平衡点，把经济适用房和廉租房统筹安排，和开发商结成一种伙伴关系，这对于政府、开发商和中低收入者而言都将是一个多赢的结果。

　　争锋

　　潘石屹：求发展就不能限制外资

　　 是否应当限制外国人购房、外资是否应该进入国内的房地产市场？在本次的论坛上，这个问题一再被媒体提起。潘石屹赞同，易宪容反对。

　　 求得更大的发展就不应该设置太多的限制，否则必将会导致过于“本土化”，实际上就是一种狭隘的地方保护主义，不利于向更深层次和更广领域的发展，这在房地产行业也不例外。潘石屹很明显地亮出了他的观点，支持外资进入国内的房地产市场。

　　 潘石屹认为一些经济学家担心外资进入会引起炒房，哄抬房价，因此建议出台不允许外商进入国内房地产的政策，目前的北京和上海等大型城市也在坚持这种观点。但这在国外发达国家则是不存在的，他们不限制外国人购房，允许外资进入房产市场，如日本、美国等国家其房地产照样发展得很好；而与此对应的则是一些落后国家则设置了种种限制。

　　 因此，潘石屹指出，一个发达和谋求最大程度发展的国家应该是欢迎外资的，不要因为眼前的利益而把大笔的资金和颇有实力的消费者拒之门外，这必将导致落后。

　　易宪容：5%外资足以炒高房价

　　 房地产是一个敏感的行业，关系到民生的问题。虽然外资是否可以进入国内房地产市场，“国六条”基本没有相关的规定，但我们不得不从民众的角度出发来对这个行业进行调控，而不仅仅是限制。另外房地产是一个高密度的行业，容易赢利，为什么把很容易获得利润的方式让外资进来？我特别反对外资进入中国房地产市场，特别反对外资利用中国的银行杠杆炒作房地产市场。这个对中国民众不利，对整个房地产开发企业也是不利的。因为很简单，大量利润被别人拿走，肯定是不愿意的，而且5%的外资就足以炒高房价。

　　关注海口

　　王永平：走“订单商业”之路

　　 王永平(中国商业地产联盟秘书长、中国城市商业网点建设管理联合会副会长、商务部特聘市场运行专家)，他对海口是熟悉的，而海口对他也并不陌生，他曾在海口演讲和调研过。因此，他比很多人更有资格来对海口“指手画脚”。

　　 王永平认为，海口新上市的项目若没有招到主力店就不要动工，而在家乐福等进驻海口后，走特许经营之路将是海口的中小商铺的重要选择。

　　 海口人口少，只有160万，又是一个海岛型城市?熏而且还含了郊区农村人口，海口的商业地产潜力不是很大。海口企业较少，没有一个中坚消费阶层，而众多的外地游客在海口，大多只是体验式消费，购物消费极为有限。在王永平看来，目前海口并不是发展商业地产的大好时机。因为他认为以目前海口的居民收入，支撑几家大型商业机构已有饱和之势，他建议开发商应尽量避免再进入商业地产。而“订单商业”则扮演着越来越重要的角色，先招商，后建造，也不必担心招商过程长，要从设计阶段到最终建成一直都在招商，但只需要与主力店签约，就可以动工建造了。

　　 王永平同时认为，海口的社区商业不能满足居民的需要，因此社区商业还有很大的发展空间，即使是沃尔玛、家乐福的进驻也不能完全抹去这种商机，海口的中小超市可走特许经营或自愿连锁等形式。他建议政府能否把社区商业的用地给予特殊价格，象征性收取较低比例的土地出让金。这样开发商就能在保证利润的基础上，降低土地成本，从而愿意参与社区商业建设。

　　王谦：专业化是中小开发商出路

　　 “潘石屹是一个胆大的人，很有见解，他认为海口三成房产商面临出局我不敢肯定，但海口的小开发商在资金和经验上的双重缺失这是一个致命的弱点。”中凯房地产开发管理公司CEO王谦如是说，他同时认为海口的房产市场必须走专业化道路，才能寻找到更好的出路，这与潘石屹的观点倒是不谋而合。

　　 政府的调控，必然会带动市场的变动，这对海口的中小型开发商而言，将是一场“劫难”。海口原来走的是粗放型路线，买地卖地，房子的质量、定位都被忽略，缺少产品研发这一课。而现在土地获取正规化，土地必须经过公开拍卖，因此买地卖地就难了许多，并且融资渠道单一化。

　　 因此，作为中小型开发企业面临的唯一选择就是专业化，在管理、投资、营销方面都要专业化，走规范化之路，提高进入门槛，避免恶性竞争，从而提高企业的利润率，并且能提高企业抗风险的能力，这样的企业才能成为品牌企业，才能成为一个城市房地产市场的中流砥柱，才能形成成熟的房地产市场。(罗孝平、黎民生)