中新网7月25日电 据业内分析，海外资金对中国普通住宅兴趣并不大，主要投资方向是甲级写字楼和高档公寓，因此六部委新政的出台对普通住宅影响不大，但对写字楼和公寓市场影响很大。随着《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》(以下简称《意见》)24日正式公布，上海、北京等地房市的高端房地产项目受影响较大。

　　上海：豪宅有价无市

　　“做豪宅的开发商现在挺痛苦的。”世邦魏理仕(下称“CBRE”)住宅部经理史培颖对《第一财经日报》说。CBRE代理了滨江豪宅“鹏利海景”，该项目紧邻中国内地住宅第一贵——汤臣一品。据史培颖透露，鹏利海景受制于宏观调控，又目睹了汤臣一品的销售不佳，至今还没有对外公开。这个项目的开发商——中粮集团至今举棋不定。

　　位于上海小陆家嘴板块的鹏利海景，与汤臣一品、盛大金磐等滨江豪宅成三足鼎立之势。截至昨日16：00，网上房地产数据显示：汤臣一品仍一套未售出；两年前开盘的盛大金磐，累计合同均价约为3万元/平方米，尚有100套可售。

　　上海世茂庄园置业有限公司开发的世茂山庄，累计合同均价约5.5万元/平方米，从去年10月至今年6月，仅签约7次，但累计合同撤销次数却达5次。

　　无独有偶，累计合同均价约为2万元/平方米的徐汇御苑，从今年2月18日开盘至今，600余套房子仅销售了不足一成。

　　“定价还是太高，开发商对于市场形势的估计或许过于乐观了。”第一太平戴维斯物业顾问有限公司(下称“Savills”)研究部一位分析人士这样表示，“发展商定价自然有一定的客户基础和市场潜力，但一些豪宅高企的价格使得销售放缓了不少。”

　　除了价格因素，政策变化也是沪上豪宅销售乏力的重要原因。CBRE的史培颖告诉记者，171号文件(注：《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》)正式出台后，实名制的实施和外商投资企业注册资本金的提高等要求，无论对于个人买家还是境外基金购买中国境内的物业都会受到一定程度的影响。

　　《第一财经日报》记者在采访中发现，171号文件正式出台以后，部分业内人士开始认为境外基金将重新考虑在中国内地的投资策略和风险。此前汤臣一品又再曝出可能转售为租的消息。

　　对此，Savills的分析人士认为，“现在寻找国际买家比较困难。无论是境外机构还是境外人士都会因为置业门槛的提高而延长观望期。根据经验，半年或一年之后，国际买家或许会重新启动收购行动，转售为租倒不失为现阶段的一个办法。何况带租约的房子可以成为卖家谈判的一个砝码，有助于国际叫卖。”据了解，汤臣一品4栋物业中，B栋和C栋对外出售，A、D两栋则由汤臣集团长期持有。

　　史培颖也表示，鹏利海景项目的设想之一也是转售为租，租金水平大约是每套7万~8万元/月，投资回报率是比较低的，仅为6%~7%。(叶国靖)

　　北京：迟迟不开盘的高端项目“亏大了”

　　据《北京日报》报道，这几天，京城高端房地产项目的“操盘手”们整天都忙着开会，不停地研究六大部委限制外资的新政，以便针对新政调整项目的销售方向。

　　一家位于CBD的高端项目负责人告诉记者，新政对高端写字楼、公寓的销售影响很大，自家项目本来谈好了两个香港客户，马上就要签约了，现在“黄”了。

　　这个销售价格每平方米在数万元的项目本来针对的客户群基本是海外客户，还有港澳台客户，经常还要去港澳地区进行路演，而且项目在香港卖得还相当不错，价格也被开发商抬得每月一涨。

　　不曾想，六大部委联合出台了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，将开发商这段好日子立时终结。“不得不调整销售方向啊，以前主要是卖外国人和港澳台客户，现在要多在内地客户身上下功夫了。”这位开发企业负责人无奈地说，“本来老客户是我们开发的重点，现在按照北京市规定，来京不满一年的港澳台人士只能购买一套自住住宅，我们只能在来华一年以上的海外人士身上'打主意'了。”

　　据《北京日报》记者了解，本来动辄喊涨的高端项目现在纷纷止住了涨价的脚步，一些本来安排香港或海外路演的项目也暂停了。“客户群变窄了，路演成本那么高，不如改成通过顶级俱乐部等渠道联络客户好了。”一位业内人士表示，最“亏”的是那些自恃投资回报高而迟迟不开盘的高端项目。“这回玩大了，全砸手里了。”(刘扬)