中新海南网10月30日电

　　 据海南特区报报道，为期3天的海南2006年秋季房交会结束了，共接待看房者7万多人次，意向与实际成交1205套，共计金额3.2亿多元，这表示海口本地消费市场已走出观望圈，并且本次房交会首次出现本地购房者超过外地的现象。在这次房展上，某别墅小区推出了“天价房”，成为全场的一大亮点。

　　在10月27日至29日举行的海南2006年秋季房交会上，出现了“房价之最”，某别墅小区的房价初步预计价位高达28000元／平方米，成为全场的一大亮点，并成为一种现象和市场的信号弹，人们对此津津乐道：“天价房”为谁而建？是否会导致有价无市？

　　一套豪宅价格达784万元

　　 海口滨海大道某别墅小区房屋均价大约达到了28000元／平方米。

　　 昨日是房交会的最后一天，该别墅小区的展示台旁还是有很多人围观，工作人员对这样的效果很满意，表示这次房交会不接受现场订购，只是做一个品牌推广、展示楼盘形象的工作，从现场络绎不绝的围观看房者来看，这种“广而告之”的效果显然达到了。

　　 据营销部负责人介绍，该小区位于西海岸黄金地带，占地面积173亩，建筑面积57000平方米，容积率为0.5，由独栋别墅和连排别墅以及公寓组成，共设计了380户。

　　 如果按28000元／平方米的价位计算，小区面积最大的户型为280平方米，则一套房子的总价为784万元。“真是豪宅！”看房者发出了这样的惊叹，工作人员则表示该楼盘是由深圳一房地产公司开发的，在深圳、厦门、杭州都有楼盘，这次是第一次来海口，而该房地产公司就是“中国顶级豪宅的专业制造商”。

　　看房者猜疑豪宅将卖给谁

　　 根据目前的市场状况，海口的别墅小区最高价在10000元／平方米左右，而该小区的定价一下子就接近3万元，难怪人人为之侧目。

　　 “如此‘天价’豪宅显然是卖给富人的，不是我们这些工薪阶层消费得起的，但市场有没有这样的实际消费力还是值得考虑的。”一吴姓先生听了这个价位发表了看法。

　　 吴先生介绍，在海南拥有六七百万元的人虽然很多，但未必有这样的消费习惯，另外该楼盘虽然位于西海岸的黄金地带，但居住在海南的人在海边买房时，会考虑空气湿度太大等问题，所以“海”的诱惑并不是太大。

　　 据营销部负责人介绍，该楼盘现在正在施工过程中，估计到年底就可以开盘了，具体的价位要到那时才能见分晓，也许会比现在的定价低一些，但每平方米的价位至少也不会低于20000元。

　　开发商不担心未来市场

　　 28000元／平方米是怎么定出来的，营销部负责人表示2004年公司拍得这块地，地价是一方面原因，此外最值得称道的是这个楼盘所处的黄金地段：距海仅100米，有400米的一线天然海岸和4000平方米沙滩公园，一个现代版的世外桃源。

　　 因此，该负责人不断强调开发商的品牌效应、楼盘的地理位置和营造的软环境，所以认为房价较高也物有所值，特别是不可复制的地理环境将是最硬的指标。

　　 该楼盘工作人员表示，高价位、高品质的住宅可以提高海南的市场和消费品位，而外销型的市场模式可以吸引很多岛外人士来海口购房，该小区除了价位最高的是700多万元外，其他的别墅价位也只有200万—400多万元。

　　业内人士：不是“狼”来

　　 一家公司的进驻直接拉高了一个城市的房价和消费品位，在武汉就有先例。万科的进驻淘汰了一批中小开发商，并将武汉的房价拉高了两到三倍。当初引起武汉房地产界一片惊呼声，称之为“狼”来了。

　　 该楼盘的进驻是否也给海口的房地产市场带来了一个信号：“狼”来了？

　　 业内人士分析，这不会对海口的房地产市场造成冲击，因为市场需求各有不同，开发商的定位各有不同，该别墅小区将迎合一部分高收入者，与其他开发商之间的定位互补很正常。房价也必须是有高有低，比如武汉房价的提高与经济水平和消费水平的提高也是密切相关的，并不是某个开发商可以决定的。

　　 开发商朱先生的看法也是如此，他表示，市场是多元的，只要不是市场垄断，开发商还是各分各的一杯羹。开发商必须适应市场的需求定房价，假如人人都拉高房价，房子卖给谁的问题就不得不考虑了。

　　本地购房者首次超过外地

　　意向与实际成交1205套，岛内购房者占60%

　　 海南2006年秋季房交会共接待看房者7万多人次，意向与实际成交1205套，共计金额3.2亿多元，这表示海口本地消费市场已走出观望圈，并且本此房交会首次出现本地购房者超过外地的现象，占到60%。专家分析，这组数据表明海口的房地产市场正走向理性回归，开发商也要转变思路。

　　7万看房者4万是本地人

　　 据组委会介绍，7万多看房者中4万多都是本地人，外地看房者虽然人数依然很多，但意向和实际成交的还是本地人居多。

　　 据海口市房管局统计表明，1到9月份海口市商品房销售中，岛内个人购房面积47.61万平方米，占总销售面积的51.04%。岛外个人购房面积45.66万平方米，占总销售面积的48.96%。而在去年全年海口岛内购买53.18万平方米，占商品住宅销售总面积的36.25%；岛外购买93.54万平方米，占商品住宅销售总面积的63.75%。

　　 房管局相关负责人介绍这一比例的逆转，首先表明，由于国家宏观调控，维持信贷控制力度，并执行控制性购房的税收政策，制约了商品房销售市场。而岛外购房，多为二次置房，首付比例的提高，则对岛外人士购买用于休闲度假的第二套商品房产生不利影响。

　　岛内需求正常现端倪

　　　　海南大学经济学教授王志武分析，海口楼市在岛外市场的“神话”被打破，是一个正常的走向，也应该给海口开发商许多启示。任何一个城市的房地产市场如果靠外地需求来拉动，则是不正常的。目前，本地购买力超过外地，则表明海口的房地产市场向正常的轨道回归。

　　 一业内人士介绍，大部分的土地和房产都为岛外人所消费，这样的房产对本地是没有什么意义的。海南有一个三亚已经够了，靠岛外人销售70%的商品房，其结果会很严重。

　　 岛内的需求正常已初现端倪，因此，本地的开发商也应该看到这样一个变化，更加注重本地化，开发出适合本地需求的楼盘。

　　房交会上的小户型占65%

　　 本报讯据记者调查和组委会提供信息显示，本次房交会，除了某别墅小区的价位高达28000元／平方米给现场带来了极大的震撼，以及本地购房者首次超过外地这个重大走向外，整个房交会还呈现出其他亮点。

　　小户型成为新宠

　　 记者发现，场内楼盘大多以小户型为主，室内建筑面积80—90平方米左右，均价在3000元／平方米左右，据组委会透露，小户型的比例大约在65%。

　　 许多开发商表示，小户型的市场需求在今年春季就显示出来了，而国家宏观调控把小户型定在70%的比例，市场需求和政策规定两方面的原因导致小户型成为“新宠”。

　　 “一拖一”式购房

　　 小户型的大量存在成为“一拖一”式购房模式出现的一个直接原因，据从湖北来海口工作的王丽小姐介绍，她从事医务工作，而老公是本地人，王丽想将父母接到海南居住，因此就在一个小区买了两套小户型。

　　 而据开发商介绍这样情况并非少数，有的甚至买相邻两套房子，既相对独立，将来将其打通合起来也比较容易。

　　楼盘做起“环”文章

　　 海口绕城公路正在建设中，精明的开发商也拿这个做起文章来。

　　 因为有专家表示，从东部的滨江西路，经新埠桥、新埠岛环岛路、世纪大桥、滨海立交桥、滨海大道、滨海西路、西环路、南海大道，至西线高速公路，已逐渐形成一个环。待绕城高速公路建成后，它们将形成一个闭合的环线。因此，许多位于这个“环”上的楼盘都做起了“环”文章，以交通便利、城市新经济增长点等大做文章，也吸引了不少看客(记者 罗孝平 文／图)