万宁兴隆东南亚风情村，曾是我省旅游极具特色的热点景区；然而，近年它在海南的旅游版图上仿佛黯然消失了。它的命运因何辗转改变？日前，省高级人民法院的一纸终审判决揭开了谜底———

　　核心问题：

　　-单方解除合同，在何种情况下才有法律效力？-在土地租赁合同中，出租方能否以承租人“拖欠租金”为由对其断水、断电？

　　位于万宁市兴隆镇的东南亚风情村，由于集东南亚民族歌舞、民俗文化、生活风情于一体，兼具归侨文化特色，当年风情村游客摩肩接踵，曾经创造过日接待量两万多人次的不俗记录。然而近年，在旅行社的行程表中，再也找不到东南亚风情村的名字，东南亚风情村仿佛从海南岛的旅游版图上消失了。

　　东南亚风情村命运的变故，一直备受媒体关注。日前，省高级人民法院一纸终审判决，揭开了东南亚风情村兴衰背后的一连串法律纠纷；这些纠纷的背后，又给人们以法律的启示。

　　命运折点———

　　工程欠款，痛失经营权

　　1999年，生意越做越火的东南亚风情村公司(以下简称风情村公司)，决定将景区做强做大。公司高层多次到东南亚考察后，引进了“四面佛”等不少富有特色的旅游项目和概念，此举确实丰富了风情村的侨乡旅游文化。

　　然而这一次，由于步子迈得太大，风情村公司重重地摔了一跤，并付出了惨痛的代价。增资扩建中，风情村公司与工程承建方中海公司(全称中海工程建设总局海南工程局)发生工程欠款纠纷。因风情村公司拒不付款，中海公司诉诸公堂。

　　在强制执行阶段，对没有现金抵债的风情村公司，法院裁定：将风情村的4年经营权交由中海公司，以抵偿约200万元的工程欠款。法院在执行公告中同时明确：中海公司经营风情村的期限为2002年5月15日-2006年5月9日。由于风情村租用的是兴隆华侨农场的土地，法院文书中同时载明：这一期间，由中海公司履行交付土地租金的义务。

　　收复经营权———

　　风情村已“风情”不再

　　2006年7月，因中海公司不如期交回经营权，经申请法院强制执行，风情村公司终于收复了景区的经营权。但接手之时，一度繁荣辉煌的东南亚风情村，已破败不堪关门停业了。

　　经了解，2005年9月那场百年不遇的“达维”台风，使东南亚风情村毁坏严重，加上中海公司没有及时修缮，景区内设施破烂不堪，留下多处安全隐患，甚至还发生过建筑物脱落砸伤游客的现象，造成多起投诉。旅游部门清查后，于2005年5月责令风情村对内部景点限期整改。而整改期满后，中海公司还是关门歇业了。

　　土地纠纷———

　　不期而至

　　好不容易收回了经营权，东南亚风情村公司决定“招兵买马”重振旗鼓。公司通过出让一部分股份的方式，从省外及国外筹集了部分资金。

　　然而，又一个接踵而至的纠纷让风情村再度陷入困顿。

　　就在风情村接回经营权之前，2005年10月31日，农场以风情村拖欠土地租金为由，已单方解除与风情村公司的土地租赁合同。由此，风情村公司员工进入景区施工遭到农场方面的阻拦，景区被农场停电停水，甚至公司员工的生活用水用电，也被断掉了。

　　收回了风情村，又要被扫地出门，风情村公司感到纳闷：公司早就补交了曾经拖欠的10万元租金，农场不是已经接纳了吗？如果中海公司在经营期间拖欠了租金，难道该由风情村公司承担责任吗？

　　风情村公司认为农场如此解约没有依据。为讨回公道，公司将农场告上法庭，请求判定农场单方解约无效。

　　海南中级人民法院经审理查明，中海公司接手风情村前，风情村公司与农场曾在《土地租赁合同》中约定，如风情村公司欠缴租金2个月以上，农场即有权终止合同。而在风情村公司移交风情村经营权之前，风情村公司已欠缴租金10.0335万元，为此农场曾向该公司发出催款通知，要求该公司在2002年6月30日之前缴清，否则就按约定终止合同，收回土地。两年之后，风情村公司向农场补交了10万元，仅剩335元未交。

　　一审认为，335元这一小小的数额并未给农场造成严重后果，也没有影响双方土地租赁合同的实现，因此，农场解除使用土地租赁合同的理由不充分，解约行为应认定无效。

　　农场对此不服，上诉到省高级人民法院。

　　终审判决———

　　解约无效，收复失地

　　省高院经审理认定，正如一审查明的事实，称移交风情村经营权之前，风情村公司确实存在拖欠农场租金的情形。为此，农场要求该公司在2002年6月20日之前补足，否则解约。但期限届满时，农场没有解除合同，并继续出租土地。而2年后，风情村公司补交了10万元租金，农场不仅接纳且没有提出任何异议。此时，风情村公司虽然仍拖欠335元租金，但在农场提出解约之前，又交付了5万元租金，之后不再欠缴。

　　省高院终审认为，以上事实说明，农场虽然规定了解约的期限，但之后又接受并默许了风情村公司延迟交纳租金的行为，使合同一直在履行之中。而在风情村公司交足租金以后，农场又以“拖欠租金2个月以上”为由解除合同，就失去了事实和法律依据。终审由此认定，农场单方解约无效。

　　赢了官司———

　　仍被断水断电

　　然而，彻底打赢了官司之后，风情村里的纠纷并没有完全平息。由于农场方面依然不予恢复供水、供电，风情村的重新启动承受着巨大的阻力。

　　记者近日采访了解到，为了重启景区，风情村公司在半年多的时间内，一直靠自行发电、自抽井水进行修复重建。对此，风情村公司董事长李亦敏颇多反思。她说：一次工程欠款而付出的巨大法律代价，让她意识到诚信这个游戏规则不容践踏；而当她以“诚信”重塑风情村的未来时，又品尝了他人“不诚信”酿制的苦水。

　　“不管有多难，也要让东南亚风情村重新成为海南旅游的亮点，”李亦敏认为，农场方面单方解约有失诚信，强行断水断电更是严重地违反了法律。她说，风情村要讨回公道，更要为“诚信”讨回公道。

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　　关于合同的解除权

　　海南大学法学院教授、民商法硕士生导师毛卫民认为： 　　

　　单方解除合同在何种情况下有效？从法律实体而言，合同当事人取得合同解除权是有条件的：一是法定条件；二是合同约定的条件。也就是说，当法律规定或合同约定的情形出现时，合同当事人才享有解除权。就本案而言，农场方面基于双方合同中“拖欠租金两个月以上，可以终止合同，收回土地”的约定，本来是享有解除权的。

　　但有了解除权以后，是否想什么时候行使都有效呢？不是的。解除权的行使也有一定的条件，也就是时间限制。这种时间限制也分两种情形：一是法律规定的期限；二是合同约定的期限。也就是说，如果在法律规定或合同约定的期限内不及时行使解除权，则视为解除权的放弃，此后才解除合同的行为将视为无效。如果解除权既没有法定的期限，又无合同约定的期限，法律还规定要在“合理期限”内行使解除权，否则解除权即消灭。关于“合理期限”，在司法实践中一般由法官按合同及合同双方当事人的实际情况来定度。

　　法律之所以对合同解除权进行时间限制，意在避免合同一方当事人享有解除权却迟迟不行使，而使另一方当事人对合同是否依然有效长期处于难以确认的状态，避免另一方当事人由于对是否继续履行合同作出错误选择而遭受额外的利益损失。

　　本案中，农场方面接受了风情村公司补交的租金后没有提出异议，应视为对风情村公司迟延交付租金的默认，也就是自动放弃了合同解除权。风情村公司认为补交租金得到认可，认为合同依然有效，并继续投入景区的建设，这时农场方面再单方解除合同，显然就失去了合同和法律依据，也有失诚信。

　　至于农场对风情村公司强行断水、断电是否合法？在本案中，基于双方的《土地租赁合同》，供水供电应是农场方面向风情村负有的附属义务。在诉讼之前，农场方以对方拖欠租金为由单方解除合同，农场有权对风情村强行断水断电。但是，当法院判令其单方解除合同无效后，意味着双方的《土地租赁合同》自始至终有效。因此，农场对风情村的断水断电行为，即违背了合同的诚实守信原则构成了违约，并应当就此给风情村公司造成的损失，承担相应的法律责任。

　　作者：岳嵬