中新海南网10月25日电 据海南经济报报道，放松信贷规模、调低存款准备金率、调低存贷款利率……近两个月来，政府先后出台“暖市”政策，但这些政策并没有“温暖”房产市场的心。9月份，虽然海南房价保持平稳，但销售量锐减，多数消费者持观望态度。就在房市一片冷清之时，22日，国家有关部门再度重拳出击，暂免征收印花税、土地增值税、降低契税、降低贷款利率、调低首付……这一拳彻底搅热了整个房产市场。

　　按新政买90平米新房省1.7万以首次购买每平米4100元为例

　　一系列购房优惠政策出台了。对于市民，最关心的还是新政策实施后，买房到底能省多少钱。对此，省工行个贷部刘经理算了一笔账。

　　举例来说，婷婷购买一套90平方米的房子，每平方米4100元，总房价36.90万元。以按月递减还款方式，按揭20年。

　　优惠一：自2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%。

　　可省：此前，普通住宅契税为总房款的3%。婷婷以前契税要交11070元。11月1日以后购房只需要交3690元契税，节省了7380元。

　　优惠二：对个人销售或购买住房暂免征收印花税。

　　可省：印花税为买卖双方各付0.05%，免征后可以省去184.5元。

　　优惠三：自10月27日起，金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。

　　可省：首先，首付款两成，只需要7.38万元，即贷款29.52万元，贷款利率为5.2259%。这样算下来，第一个月还款2516.33元，以后每月递减5.36元。总利息为15.50万元。

　　而按照首付三成，即贷款25.83万元，贷款利率6.3495%计算。第一个月还款2442.98元，以后每月递减5.69元。利息总额为16.46万元。按照新政策，利息总额减少9600元。

　　这样算下来，三大优惠政策实施后，一共省了17164.5元。

　　市民：让利有限还要“再看看”

　　新政出台，是不是现在就出手买房？记者调查时发现，不少准备购房的市民还想再等一阵子。

　　还有很多市民提到，契税税率暂统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税。这些措施还不如开发商的一些优惠活动，他们希望政府能出台更多实质性的措施。市民张先生正准备在海口市区买套房，这几个月一直在不停地看楼盘，他告诉记者，近一段时间，我市的房价表面上虽然没降，但也有部分开发商暗地里会有些折扣或者推出“送装修”等优惠活动，至少便宜两万元左右。

　　市民吴先生则向记者表示了他的担忧，他认为，相对于海口两千元左右的平均工资，每平米4000元均价的房价，感觉还是有点高，“而且我还担心，国家出手救市后，房价会继续上涨。”他说，自己工作4年了，想买一套100平米的房子。算一算，总价也需要四十多万。“即使贷款，负担起来也困难。”他说，现在虽然降低了税费，但真正减少的支出有限，现在还不会买房，还要看看。

　　“相对于出台这些救市措施，政府是否应该致力于保障性住房的建设呢？”家住海秀路的市民郑女士提出，在目前房价远远高于普通市民的承受能力的情况下，不仅仅是降低一些税率和首付比例就能让低收入家庭买得起房的。她认为，只有大力发展保障性住房，并落实到实处，才能从根本上解决居民购房问题。

　　开发商：乐观与悲观态度共存

　　11月份房市有望回暖

　　海南南光瑞佳房地产开发有限公司负责销售的杨经理介绍，内地房市从今年6月份开始低迷，八九月份房价下跌。海南受全国房价下跌影响，销售情况不是很理想。最近，针对销售冷清的情况，海口市很多开发商相继出台促销手段，但除个别由于资金短缺而降价销售的中小型企业外，几乎所有的企业都表态不会降价，宁可少卖也不降价。主要是因为，海南房价相对于其他省会城市来说还是比较低的，利润率空间不大。整体上，海南房价下跌的可能性不大。

　　杨经理认为，新措施的出台是个好兆头，对一部分理性消费者刺激作用很大。既然房价不可能下降，他们会选择这阶段购房，享受暂免印花税等优惠政策。预计海南房市从11月份开始回暖，销量开始上升。

　　海口市金贸西路一家大型房地产企业的老总在接受记者采访时，喜不自胜。他表示，此次系列政策中虽然没有放松开发贷款等专门针对房地产企业的利好政策，但其目的明确激发了市场需求，在一段时间以后，将对交易量回升起到一定作用。

　　下跌的趋势很难扭转

　　针对目前房地产市场的不景气，国家出重拳刺激救市。我们可以想象到房地产商们舒展眉头的样子。但是，记者在采访中，不少开发商却指出，中央政府的救市政策比预期的要温和。像针对二手房的减免个人所得税、营业税调整等并没涉及，对市场不会有明显的影响。他们此前希望的扩大贷款额度也没有放松，此外，如二套房贷的规定也比较模糊。此次政策利好方向很明确，但对整个房地产市场而言，刺激作用是有限的。因为房价走势是比较迟缓的，下跌的趋势一时很难扭转，在房价没有达到老百姓预期的价格时他们依然是不会买房子的，人们即使有需求，也会抱着再等等看的观望心理。

　　银行：利益缩水新政影响有限

　　新措施规定，对首次购买普通自住房和改善型普通自住房的，银行贷款利率下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。对此，光大银行个贷部李经理认为，贷款利率由之前的贷款基准利率的0.85倍，调整为0.7倍，这对于商业银行来说，利益缩水。所以，从成本收益的角度来看，各商业银行对此可能都会做相应调整。

　　但海南作为旅游城市，多半的购房者来自岛外，不能享受优惠政策。其次，市民买房主要还是看房价。所以，新政影响有限。

　　省工行个贷部刘经理也认为，新政对一些资金不足而又想购房的消费者来说，的确是一个利好。但海南房产市场比较特殊，它更多的是面对岛外购房者，能够真正享受到优惠政策的人比较少。而此次，个人住房公积金贷款利率，每个档次降低0.27个百分点。虽然，这部分购房者占了总体购房者的很小部分，但还是会使银行客户分流。

　　专家：有望拉动新一轮购房热

　　我省有关部门负责人对海南房地产的后市给出了“谨慎乐观，充满信心”八个字。他分析认为，第三季度，海南房地产投资和销售有所放缓，主要是受到淡季和国家宏观调控的影响。但是三亚房地产则是一枝独秀，有关数据显示，国庆节黄金周期间，三亚房地产销售量和价格都比去年同期增长了约一倍。

　　一家房地产企业的老总认为，这次政策的最大亮点是刺激消费，随着我国土地政策的改革，会有一批农民城市化，此外由于近来我省瓜菜价格向来很好，农民越来越富裕，我省将会慢慢改变外地候鸟型购房者的状况，变为本地为主，政府也会鼓励农民进城购房，因此海南房地产的前景不错。

　　海南师范大学政法经济处徐新华教授则认为，新政出台，海南房产对于内地养老型的购房者就更有吸引力了，很可能会拉动新一轮的海南购房热。因为海南具有优越的地理环境，再加上，海南房价相对内地城市比较低。这次出台措施后，会更加吸引度假休闲和养老一族来海南购房。

　　徐新华教授认为，政府出台的这一系列措施，主要是吸取了美国次贷危机的教训，有利于稳定房价，不至于继续下跌，从而稳定前期购房者的心理。

　　新政对二手房市场影响有限

　　新政策对个人销售住房暂免征收土地增值税，对个人销售或购买住房暂免征收印花税。这对二手房市场来说无疑是一个利好。但采访中，多数房产代理公司负责人表示，新政所起作用有限，主要还是看整体经济环境和房价变化情况。

　　23日，记者走访国贸多家房产中介公司，几乎都没有顾客光临。海口中地行房产代理有限公司张丽经理介绍，2007年下半年，二手房销售一直很好，经常是一个人买两三套房子。但今年以来市场冷清，特别是九月份，本来应是房产销售的旺季，但目前的情况是卖房的人比买房的人多，咨询的人多，真正买的人很少。

　　张经理介绍，买卖二手房需要交付很多的税费。虽然很多项税费是买卖双方共同交付的。但目前市场上，基本都是卖方给出一个总房价，其他所有税费都是由买方交付。这就造成了一些二手房的房价加上税费的价钱，比新房子还要贵。所以，之前很多人都在观望，希望政府出台新的措施。

　　据介绍，二手房卖方要交的税费包括：营业税5.5%、个人所得税2%、土地增值税5.83%。买房要交的税费包括：契税3%。买卖双方各交的税费包括：印花税0.05%和房产交易手续费。其中，住宅用房每平方米2.5元，商业用房每平方米5元，评估费0.15%，价格调节基金0.15%。

　　举例来说，一套紫荆花园二期140平方米的房子，总金额100万元，要交各种税费十一万多元。暂免征收印花税和土地增值税后，可省5万元。新政实施后，税费一般是原来税费总额的50%。

　　作者：徐晓梅 陈文剑 王琅／文 张俊其／图