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海南楼盘超建挤占公共资源 监管以罚代拆遭质疑(2)
2013年10月15日 08:21  来源: 海南日报分享

  剖析 监管缺位,“楼超超”一路绿灯建成

  “违法”意味着风险,但为何仍有不少开发商铤而走险?

  “违法超建这种事情我们以前也做过。”一位不愿透露姓名的业内人士称,违法超建绝非个例,造成这种现象的客观原因是楼房建设是人工施工,无法像工业品一样精准,“建成后的实测面积一般要比规划面积大”。

  海口市规划局有关工作人员坦言:“小面积的建筑误差,并不会影响开发商后续的手续办理,但是有心为之的恶意超建,却是绝对不允许的。”

  业内人士称,正是因为这个误差幅度的存在,使得一些企业打起了擦边球的歪主意。

  超建获利,远超违法成本

  不良开发商胆大妄为的超建行为,其最根本的目的是为了追求利益。

  根据《关于规范城乡规划行政处罚裁量权的指导意见》,对于违法建设行为实施行政处罚时,根据不同情况可对开发人员处以建设工程造价5%或10%的罚款。

  海口市城市管理行政执法局有关工作人员称,超建每平方米罚款金额一般在1000元左右。而若该超建部分已无法拆除,此前的房价少则数千元,多则上万元,获利远远超过违法成本。例如阳光巴洛克广场超建面积3700多平方米,而有关部门罚款166万元,对违法增加的建筑面积每平方米罚款仅为450元,不及其对外出售价格十分之一。

  “罚款标准低,确实让一些不良开发商有恃无恐。”该工作人员感叹道。

  法律风险低,购房者索赔难

  法律风险低,也助长了不良开发商的超建胆量。一业内人士称,现行的房屋预售制度,给了开发商钻空子的机会。往往当有关部门发现其存在超建行为时,开发商已经将其中一些超建面积卖给了消费者。

  而在超建的维权上,消费者处于劣势。在购房过程中,虽然开发商与业主在购房合同中都有关于违约金的条款,但如果开发商将资产转移,即便是业主将其告上法庭,并赢了官司,但也会由于其“没有资产”,法院的判决无法真正执行。

  “这说明,只要开发商存心,既可赚钱,还能逃避法律责任。很多业主为此踏破职能部门的门槛,也无济于事,开发商违法成本最后由业主承担。”廖晖说。交叉监管,上演踢皮球

  按照法律规定,建楼前有规划、施工中有检查、售楼时有审查,这一切按理说都可以控制楼盘建设违规,可虚胖的“楼超超”何以一路绿灯建成了呢?

  仔细分析就会发现,单单开发商利欲熏心,是很难建成“楼超超”的。如果相关监管部门能及时制止,纠正其错误行为,就不会造成严重后果。开发商肆意妄为的背后,凸显着监管的缺位。但凡有一个管理环节能够起效,绝不可能产生畸形的“楼超超”。而各监管部门所谓“建设单位偷着施工”的无力辩白,更反映出这种漏勺式监管的泛滥。

  “房产涉及到城管、规划、国土、建设、房产、消防、房屋质量监督等多个政府职能部门,不太可能每天都对开发商的行为等进行监督。这其中存在的部门交叉管理,导致监管薄弱,在一定程度上也助长了不良开发商钻空子的心理。”业内人士说。

  海口市规划局工作人员告诉记者,从2006年起,超建的检查和执法权都已经交城管部门,规划部门只负责审批。那城管如何掌握一个建筑项目是否符合其报建规模呢?

  “我们的信息都是在网上公开的,城管部门可以随时上网查。”海口市规划局工作人员如此回答。

  海口市五大办专门负责城市环境综合整治工作,其有关负责人告诉记者,他们发现超建行为,多数情况是靠自己巡查或是群众举报。“这样巡街工作量确实很大,因为我们是无目标性的。我们更希望规划和住建部门能够将一些项目信息在城管备案。”他承认,在职能部门的配合上还有待完善。而城管部门发现违建,进行相应处罚后,开发商手续的补齐,需再回到规划或住建等部门。

  举措

  以罚代拆被质疑 源头治理是关键

  超建处置备受争议。记者从海口市城管部门获悉,对于超建处置一般分为责令限期整改、没收违法建筑、拆除违法建筑以及罚款等方式。尽管有关人员在接受采访时一直强调“罚款不是目的”,但交了罚款,超建就能‘漂白’的事例并不少见。但如果大面积的超建已经卖到购房者手中,强行拆除或没收无疑又会引发新的矛盾。

  如何将超建堵在源头,是治理超建的关键。

  质疑:以罚代拆 超建漂白

  海口沁雅家园私自加盖楼层并出售,被海口城管罚款214万元;阳光巴洛克广场3700余平方米的超建,最终也以每平方米450元的罚款金额转正;三亚天赐18度蔚蓝小区加盖3层住宅楼、扩建4栋别墅,被罚款103万元了事;宝泰温泉花园因超建被罚款30余万元漂白……

  “超建直接导致小区容积率上升,绿地等公共面积减少,业主利益被侵占,开发商交了钱就了事,怎么能让我们服气?”宝泰温泉花园业主质疑道。

  对此,也有业内人士表示,对于已经出售的超建面积若进行强行拆除和没收,不仅会造成社会财富的巨大浪费,加大城市发展成本和行政管理难度,购房者可能将蒙受更大损失,甚至会引起矛盾冲突。“以罚代拆”只是权宜之计,真正的关键在于加强监管,从源头上杜绝超建,遏制超建面积流入市场。

  防控:加强巡查 鼓励举报

  “超建处置难,难在‘生米煮成熟饭’。”省政协委员、求实律师事务所主任律师孙薇认为,

  孙薇说,根除超建,不仅需要通过拆除、罚款等手段打击,更需要相关部门联合起来,把整治关口前移,强化事前预防与控制,令有意超建者望而却步。超建“长”起来的过程,涉及很多监管环节,只有每一个环节都把住,才能把超建消灭在萌芽状态,跳出“先违建后治理”、“先上车后补票”的路子。

  孙薇建议建立巡查机制。规划、城管、街道办事处、村委会可以对辖区内建筑进行巡查,建立每日巡查报告制度,一旦发现超建等违建行为,可以第一时间通报相关部门。”同时,政府也可以鼓励市民当监督者,对举报超建等违法建筑的公民进行奖励。此外,各相关部门应形成执法合力,加强联动机制。对于监管不力、处置不妥的单位、个人,予以责任追究。

  处置:发现超建 强制没收

  “开发商超建行为的根本目的就是牟利。”廖晖直言,通过行政手段令其无利可图,开发商便不会再以身试法。

  “我们可以参考外地做法,一发现违建面积超过标准即可暂停项目预售,并进行强制没收。”廖晖强调,这需要职能部门能够各司其职,主动作为,加强配合,不再有“多头管理等于没人管理”的心态。

  另外,廖晖认为,要坚决禁止在违建处罚中采用先罚款后补办合法手续的做法。这种方式不但容易滋生腐败,同时也会鼓励超建。

  “我们执法和对违法行为的处罚要统一和明确。”廖晖强调,针对那些抽逃资金涉及到违反刑律的黑心开发商,要坚决依法打击,让他们不但赚不到钱还要坐牢。只有这样,才能让我们的业主和城市不再承受超建之殇。

  ■本地探索

  没收超建 建文化馆

  海口市南沙路万瑞广场三楼,龙华区文化馆于10月1日正式开放。

  龙华区文化馆是目前海口唯一的一个区级文化馆,所有项目免费向市民开放。这崭新、宽敞的文化馆,令许多来访者赞不绝口。而很少人知道,这里曾是超建案。

  据了解,万瑞广场2012年初报建是二层临时建筑,后建至三层封顶,超建一层。后龙华区城管作出罚款13万多元的处罚,并准备组织强制拆除。同年7月初,海口开展网络问政,该案成为海口市网络问政督办的第一案。最终,海口市有关部门作出对万瑞广场第三层违建作没收处理,用作公益事业。(马珂)

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