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无作为乱作为监管物业不力 业委会后遗症症结在哪
2019年07月03日 09:45  来源:南国都市报  宋体

  小区成立业委会目的是更好地加强小区管理。然而,从现象篇中可以看到,现实与理想存在差距。业委会成立后产生新矛盾的原因有哪些?为何业委会成立后没能给小区管理带来预期效果,反而引发多方摩擦和冲突?

  针对现象篇中存在的问题,海口市业委会协会会长肖江涛认为,首先是政策法规层面缺少业委会运行和监督机制;其次,业主及业委会成员对物业管理专业知识和法律法规的不熟悉。此外,业委会委员选举标准模糊,成员构成失调且存在能力不足等问题,无法科学合理代表业主行使权利。

  南国都市报记者 党朝峰 王康景

  症状1

  业主问题 普遍缺乏物业法规和管理知识

  “你好,肖会长,隔壁小区成立了业委会,而我们小区物业管理太糟糕,也想成立业委会,请简单指导我们该怎么做。”

  “成立业委会不是一件简单的事,您对一些基本的规章制度熟悉吗?一两句话恐怕不能说清楚。”

  据了解,自今年上半年成立以来,海口市业委会协会已指导多个小区成立业委会。海口市业委会协会会长肖江涛发现,业主们虽然对成立业委会的积极性很高,但普遍存在一些关键问题:对于业委会成立后计划如何运行、如何处理与物业公司之间的矛盾、如何维护业主的权益等问题,业主们都没有计划。

  “有的业主甚至不知道最基本的‘双过半’规定,这导致业委会成立效率低,同时也给业委会成立后的运行带来困难。”肖江涛说。

  部分业主在应对小区管理问题时缺乏理智,易跟风和偏激。如海甸岛碧海大道一小区,有业主私自开挖,损坏了水管和电缆,业委会联系相关方协商追责问题,其间,有业主代表情绪偏激,不顾程序和相关法规,责备业委会管理“太软”,给业委会工作带来妨碍。

  这些问题反映出业主普遍在小区物业管理专业知识储备方面非常匮乏,可能会导致业委会成立后,小区管理和业委会的工作没有达到预期,引起新矛盾,使小区管理上反而比以前更混乱。

  症状2

  成员问题 评选无标准,年龄结构失调,管理水平欠缺

  成立业委会过程中,对于委员的选拔缺少详细的标准,不少小区的业委会成员大多是退休人员,业委会成员构成失调、年龄偏大、观念陈旧,存在代沟。

  “我们小区业委会委员大多是五六十岁的,最年长的70岁,我是80后,平时与他们开会聊问题,有代沟。而年纪较大的,在一起开会,聊着聊着,就离题了,效率低下。”海口和平大道一小区业委会成员胡先生说,“老一辈的人处理问题观念保守,如果业主提出质疑太多,他们就责骂‘反动’,从针对事变成了针对人,甚至直接把业主踢出群聊。”胡先生还称,有的业委会成员在处理小区事务时存在私心,甚至在一些事务商议处理上,对其他成员并未通到位。

  “业委会运行不畅,还有一个原因是成员自身管理能力不足和精力不足,无法科学合理地代表业主行使权利。”肖江涛说。

  据介绍,目前海口成立业委会的成员年龄结构,50岁以上的中老年人居多,管理上缺乏长远规划。

  “目前来看,海口成立业委会的小区绝大多数是为了更换物业,由此引发的物业与业委会矛盾、业主与业委会矛盾很多。”一名长期参与业委会事宜及相关条例制定的律师表示,业委会成员以及业主对于业委会作用的认识还比较浅。

  而在上海等一线城市,越来越多70后、80后甚至90后参与到小区管理中,通过建立微信公众号、业主群等,实现小区事务公开透明,协调各方解决小区停车难、垃圾乱堆放等生活事务。这些年轻人还组成顾问团,将服务社区资源手册送到居民区,服务更多群众。

  “一个规模上千户的小区,一年的各类公共收入就好比一个企业公司的年收入,业委会成员该如何帮助业主管理分配好这笔钱,让业主们从中受益,需要业委会成员具有一定的管理能力。”肖江涛说。

  肖江涛认为,年轻化是未来社区治理的趋势,他希望更多年轻人能参与进来,增强业委会的服务和管理能力。

  症状3

  监管问题 无监委会或监督机制低效缺失

  根据物业管理条例的有关规定,如果业主对业委会成员的合格性产生质疑,需要罢免委员时,只要有20名以上业主联名提议,就可以召开业主大会讨论和表决委员的罢免。

  而实际上,一些小区即便达到要求,业委会自身却并不积极响应,也不按照规定召开业主大会进行表决。海口怡心园小区近百业主要求召开业主大会讨论委员问题,即使街道办方面介入协调后,业委会也迟迟不响应。

  有的小区即便成立了监委会,仍有业委会委员向记者表示,其所在小区监委会的成员基本是当初业委会候选委员落选后自动补充进来的,作用形同虚设,有的小区甚至没有监委会。

  小区业委会监督机制的缺失或低效,还体现在主管部门的缺位和不及时作为。

  海口新世界花园小区召开业主大会选聘新物业后,部分业主对投票结果提出质疑,要求公布。作为指导和监督单位的新埠街道办下文要求业委会满足业主知情权和监督权,公布投票详情。而业委会仅以“带证查票”代替公布。街道办和住保中心均以无监督细则和处置细则为由,未能核验票据履行监督职能。

  症状4

  主管问题 相关法规不完善,管理水平跟不上

  针对海口部分小区业委会成立后引发一系列新矛盾的情况,南开大学周恩来政府管理学院教授吴晓林建议,“在法律法规上对业委会要有完善的治理结构,监督机制要建立起来。另外,政府对于业主委员会的培育和示范工作,也要抓起来。”

  采访中,一些街道办有关负责人称,物业管理条例和上级有关物业管理权限下放给街道的条文上,虽然指出镇、街道负责监督指导业委会的日常工作,但缺乏如何监督,遭到拒绝监督后又该如何处置的细则,街道方面比较被动。

  长期研究和参与物管条例拟制的律师认为,既然法规已经赋予镇、街道一级以监督和指导权限,业委会就需要服从镇、街道有关指导监督。存在以没有细则为由不履行监督职能的情况,说明主管部门人员的管理水平及能力素质不足,对政策的认知和把握不到位。

编辑:叶霖嘉